Junges Paar steht im Rohbauhaus mit Bauplan in der Hand.
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Bauen | Ratgeber

Bereitstellungszinsen: Kostenfalle bei der Baufinanzierung

Sandra Hermes

Sandra Hermes

Ein Bereitstellungszinssatz von 3 Prozent im Jahr ist derzeit üblich bei einer Baufinanzierung. Viel höher als die Zinsen für den eigentliche Baukredit. Mit etwas Weitsicht und Hintergrundwissen könnt ihr euch die "Parkgebühren" für euren Kredit aber sparen. Unsere Tipps.

Bei einem Baukredit ist es üblich, dass er in mehreren Teilen ausgezahlt wird. Der jeweilige Rest des Kredits verbleibt bis zum nächsten Bauabschnitt bei der Bank. Diese verwahrt das Geld aber nur einen gewissen Zeitraum kostenlos. Danach erhebt die Bank Bereitstellungszinsen, also quasi eine Parkgebühr, da sie selbst nicht mit dem Geld arbeiten kann.

Wenn es zu Verzögerungen beim Bau kommt, kann es schnell passieren, dass ihr durch die Bereitstellungszinsen in eine Kostenfalle tappt, an die ihr zuvor gar nicht gedacht hattet. Mit unseren Tipps verringert ihr die zusätzliche Belastung oder schafft es, sie ganz zu vermeiden.

Was sind Bereitstellungszinsen?

Bereitstellungszinsen (auch Bereitstellungsprovision) sind Gebühren, die die baufinanzierende Bank ab einem gewissen Zeitraum für den noch nicht ausbezahlten Anteil eures Darlehens erhebt. Denn gerade bei Neubauten ist es an der Tagesordnung, dass ihr euer Haus nicht auf einen Schlag bezahlt. Das Darlehen wird – nach Baufortschritt – in Tranchen abgerufen. Da eure Bank aber die komplette Darlehenssumme bereithalten muss, kann sie mit diesem Geld nicht arbeiten und bekommt von euch auch noch keine Kreditzinsen. Die Bereitstellungszinsen entschädigen den Kreditgeber für diesen Verlust.

Ob und ab wann Bereitstellungszinsen anfallen, legt euer Darlehensvertrag fest. Daher ist es wichtig, mit eurer Bank eine möglichst lange Zeit zu vereinbaren, in der ihr noch keine Bereitstellungszinsen zahlen müsst.

Übrigens: Auch bei KfW-Krediten werden Bereitstellungszinsen fällig. Schaut euch die Verträge genau an. Die Zeit, in der ihr noch keine Zinsen zahlen müsst – die sogenannte bereitstellungszinsfreie Zeit – variiert bei der KfW je nach Förderprogramm.

Wie hoch sind Bereitstellungszinsen?

Die historisch niedrigen Bauzinsen gelten leider nicht für Bereitstellungszinsen. Diese liegen meistens bei etwa drei Prozent pro Jahr, beziehungsweise bei 0,25 Prozent pro Monat. Gesetzlich festgelegt ist die Höhe nicht. Die Bereitstellungszinsen werden immer für das Restdarlehen erhoben.

Beispielrechnung:

Ihr plant ein Fertighaus für 400.000 Euro. Für das Grundstück werden zu Beginn bereits 100.000 Euro fällig. Die Bank parkt die restlichen 300.000 Euro für euch und wartet, dass der Rohbau fertig wird und ihr die nächste Kredittranche zieht.

In der Zwischenzeit zahlt ihr für die ausbezahlten 100.000 Euro bereits die vereinbarte Darlehensrate (Sollzins plus Tilgung). Für die weiter bereitstehenden 300.000 Euro fallen vermutlich zunächst keine Zinsen an, da die meisten Banken euch eine bereitstellungszinsfreie Zeit einräumen.

Angenommen, diese endet laut Vertrag nach zwei Monaten, aber der Rohbau ist erst nach fünf Monaten fertig. Dann müsst ihr zusätzlich für drei Monate je 0,25 Prozent Bereitstellungszinsen für 300.000 Euro begleichen.

Das macht dreimal 750 Euro = 2.250 Euro. Nach jeder Teilauszahlung wird die monatliche Belastung neu errechnet. Achtung: Während sich der vereinbarte Sollzins beziehungsweise Nominalzins auf ein ganzes Jahr bezieht, wird der Bereitstellungszins je Monat berechnet!

Je länger der Bau dauert und je später ihr die letzte Kredittranche abruft, desto höher fallen die Bereitstellungszinsen aus. Noch ein Hinweis: Die bereitstellungsfreie Zeit ist häufig länger als zwei Monate und oftmals auch vom Verwendungszweck abhängig.

Wie lange müsst ihr die "Parkgebühren" bezahlen?

Die Bereitstellungszinsen müsst ihr zahlen, bis ihr den "Parkplatz" für euren Kredit nicht mehr benötigt, weil ihr die letzte Tranche abgerufen habt. Von nun an fallen die teuren Bereitstellungszinsen weg und ihr zahlt "nur" noch die vereinbarte Darlehensrate.

Jede Bauverzögerung verlängert die Zeit, in der ihr die Bank für die Kreditbereitstellung entschädigen müsst. Je mehr Zeit ins Land geht, desto teurer wird der Kredit insgesamt.

Wie lassen sich Bereitstellungszinsen vermeiden?

Als Laien in Sachen Baufinanzierung neigen viele Kreditnehmer dazu, das Thema Bereitstellungszinsen nicht so ernst zu nehmen. Schließlich soll das Haus ja schnell fertig werden. Da werden fünf bis sechs Monate bereitstellungszinsfreie Zeit schon reichen.

Leider stolpern viele Bauherren so in eine Kostenfalle. Denn wer weiß schon, ob nicht ein Subunternehmer während der Bauphase pleite geht, es Probleme mit der Gründung gibt, das Wetter nicht mitspielt oder ihr die geplante Eigenleistung nicht übernehmen könnt, weil ihr euch ein Bein brecht? Beim Projekt Hausbau sollte man lieber einen großzügigen Puffer einplanen. Das gilt auch für die Bereitstellungszinsen.

Einfamilienhaus im Rohbau, Dachstuhl noch nicht gedeckt.
Beim Hausbau solltet ihr einen großzügigen zeitlichen Puffer einplanen, um Bereitstellungszinsen zu vermeiden. © Getty Images/iStockphoto/schulzie

So vermeidet ihr hohe Zusatzkosten bei der Baufinanzierung

Wer nicht fragt …

Redet mit eurer Bank. Es steht nirgends geschrieben, dass ihr euch mit den angebotenen drei oder sechs Monaten bereitstellungszinsfreie Zeit zufriedengeben müsst. Zwölf Monate verschaffen euch genug Luft für den Fall, dass sich der Bau verzögert. Je länger die Frist, die ihr aushandeln könnt, desto geringer ist die Wahrscheinlichkeit, dass ihr Bereitstellungszinsen zahlen müsst. Und rechnet auch durch, ob ihr eventuell gegen einen Zinsaufschlag die bereitstellungsfreie Zeit auf bis zu 24 Monate verlängert.

Besser spät als nie…

Merkt ihr erst nach Abschluss des Darlehens, dass ihr eine längere Frist braucht, sucht auch dann noch das Gespräch. Zwar lassen sich die Banken in der Regel nur noch auf eine Verlängerung der bereitstellungszinsfreien Zeit ein, wenn ihr bereit seid, einem Zinsaufschlag auf euren Kredit zuzustimmen. Das kann im Einzelfall dennoch günstiger sein, da die Bauzinsen im Vergleich zu den Bereitstellungszinsen derzeit so niedrig ausfallen.

Planung ist das halbe Leben …

Eine gute Planung verhindert natürlich auch, dass ihr zu hohe Bereitstellungszinsen zahlt. Erstellt mit dem Bauträger einen Zeitplan. So wisst ihr, wann welche Gewerke bezahlt werden müssen und wie lange die Bauzeit ist. Im Idealfall endet die bereitstellungszinsfreie Zeit erst nach dem anvisierten Ende der Bauzeit.

Sind feste Fertigstellungstermine einzelner Bauabschnitte sowie des Gesamtprojekts im Bauvertrag enthalten, muss der Bauträger für Bereitstellungszinsen aufkommen, die euch durch sein Verschulden entstanden sind. So erhaltet ihr die Bereitstellungszinsen am Ende wieder zurück.

Eigenkapital vor Fremdkapital

Auch dieser Grundsatz ist wichtig, wenn ihr hohe Extra-Zinsen vermeiden wollt. Auch er ist verhandelbar. Sprecht mit eurem Kreditgeber, ob ihr einen Teil des Eigenkapitals für die letzten Zahlungen am Ende der Bauphase zurückbehalten dürft. So wird die Zeit, in der ihr Bereitstellungszinsen zahlen müsst, kürzer und die der Zinsberechnung zugrunde liegende Darlehenssumme schneller kleiner.

Übrigens: Ein erster Gedanke ist natürlich, sich das komplette Darlehen auszahlen zu lassen und die Einzelzahlungen der Gewerke selbst zu managen. Leider ist das in den meisten Fällen nicht möglich, da eine Baufinanzierung zweckgebunden ist und ihr der Bank gegenüber nachweisen müsst, wofür die nächste Tranche verwendet wird.

Ab wann müsst ihr Bereitstellungszinsen zahlen?

Wann Zinsen für die Bereitstellung einer Kreditsumme fällig werden, steht in eurem Darlehensvertrag. Ist die bereitstellungszinsfreie Zeit abgelaufen, müsst ihr auf den noch nicht ausgezahlten Teil eures Kredits die Extrazinsen zahlen. Versucht am besten, vor Vertragsabschluss eine möglichst lange Frist zu verhandeln.

Achtung: Die bereitstellungszinsfreie Zeit beginnt mit Vertragsabschluss. Beginnt euer Bauvorhaben erst einen Monat später, ist damit auch bereits ein Monat der bereitstellungszinsfreien Zeit abgelaufen.

Sind Bereitstellungszinsen steuerlich absetzbar?

Wenn ihr die betreffende Immobilie selbst nutzen wollt, könnt ihr die Bereitstellungszinsen nicht von der Steuer absetzen. Wollt ihr das Objekt aber vermieten, sieht es anders aus. Dann könnt ihr die Zinsen im Jahr ihrer Zahlung als Werbungskosten beim Finanzamt geltend machen.

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