Wie kann ich mir günstige Bauzinsen sichern? 7 Tipps vom Profi

Die Bauzinsen sind zuletzt deutlich angestiegen. Wer jetzt seine Baufinanzierung plant oder eine Anschlussfinanzierung benötigt, für den stellt sich die Frage: Wie kann ich mir jetzt noch günstige Bauzinsen sichern? Über die Möglichkeiten und die damit verbundenen Chancen, aber auch worauf Kreditnehmer achten sollten, haben wir mit einem Experten gesprochen. Hier seine 7 Tipps, um sich jetzt einen guten Bauzins zu sichern.

Kai-Uwe Kochalski ist Prokurist und Geschäftsbereichsleiter Vertrieb Kredite bei der PSD Bank Rhein-Ruhr eG. Kochalski war auch viele Jahre als Dozent und Trainer für Baufinanzierungen, Kredite, Verkauf und Vertrieb an der Akademie Rheinischer Genossenschaften tätig. Foto: privat

1. Günstige Bauzinsen sichern durch gute Vorbereitung

Ein günstiger Zinssatz ist ein wichtiger Faktor bei der Baufinanzierung. Um sich günstige Bauzinsen zu sichern, gibt es verschiedene Mittel und Wege. Bevor ihr aber den großen Bauzins-Vergleich macht und euch Angebote einholt, empfiehlt Kai-Uwe Kochalski, Prokurist und Geschäftsbereichsleiter Vertrieb Kredite bei der PSD Bank Rhein-Ruhr eG, erst einmal eine grundsätzliche Bestandsaufnahme.

"Es gibt viele Fragen, die Kreditnehmer sich schon vor dem ersten Gespräch stellen sollten. Eine gute Vorbereitung auf das Finanzierungsgespräch hilft potentiellen Bauherren, vielleicht auch beim Zins noch bessere Konditionen herauszuholen", sagt Kochalski.

Und: Ihr sollte euch überlegen, was euch bei eurem Projekt wirklich wichtig ist. "Jedes Extra kostet Geld und damit auch Zinsen. Verzichtet aber auf keinen Fall auf Features, die ihr nachträglich teuer nachrüsten müsstet", rät der Experte.

Da hilft vorab eine gute Bauplanung oder auch eine Modernisierungsberatung. Denn wenn die Maßnahmen wertsteigernd sind, könnte sich auch das wieder auf die Konditionen (und damit indirekt auf den Zins) auswirken. "Wichtig ist", so Kochalski, "sich bewusst zu sein, dass es viele korrespondierende Maßnahmen und Faktoren gibt, die den Zinssatz beeinflussen."

Wisst ihr, was euch für die Finanzierung an Geld zur Verfügung steht? Findet es heraus mit unserem Budgetrechner.

2. Günstige Bauzinsen sichern: Annuitätendarlehen mit möglichst langer Laufzeit

Wer ein klassisches Annuitätendarlehen für seine Baufinanzierung in Anspruch nimmt, für den stellt sich ganz schnell die Frage nach der Laufzeit. Denn der Zeitraum der Rückzahlung des Baudarlehens bestimmt auch Zinsen und Tilgung. Wer sich günstige Zinsen über einen möglichst langen Zeitraum sichern möchte, der vereinbart eine Zinsbindung über 15 oder gar 20 Jahre.

Damit können Bauherren langfristig kalkulieren, denn während der vereinbarten Zinsbindung ändert sich ihr Darlehenszins nicht. Wer sich also heute einen günstigen Zins für die nächsten 15 Jahre festschreiben lässt, der kann in dieser Zeit gelassen bleiben, wenn sich das Baugeld verteuert.

Kai-Uwe Kochalski gibt allerdings zu bedenken: "Die lange Laufzeit lassen sich die Banken natürlich durch einen Zinsaufschlag bezahlen." Insofern ist der günstige Zinssatz dann (im Vergleich zu einer kürzeren Zinsbindung) manchmal nicht mehr ganz so günstig. Und: Fallen Bauzinsen überraschenderweise doch noch, dann profitieren Kreditnehmer mit einer langen Laufzeit davon nicht, im Gegenteil.

Allerdings können Bauherren nach § 489 BGB mit einer Frist von sechs Monaten ihre Baufinanzierung bereits nach zehn Jahren ordentlich kündigen. Und das auch bei einer länger vereinbarten Zinsbindung. So bleibt die Möglichkeit erhalten, über eine Anschlussfinanzierung doch noch von den dann vielleicht besseren Konditionen zu profitieren.

3. Bauzins sichern: Bausparvertrag abschließen

Ein weiteres Mittel, um sich günstige Bauzinsen zu sichern, ist der Abschluss eines Bausparvertrags. Bei dem sichert sich der Kreditnehmer schon bei Abschluss einen festen Zins für ein Darlehen, das er erst später in Anspruch nimmt. Da hier die Zinsen festgeschrieben sind, bleibt der Kreditnehmer von zukünftigen Zinssteigerungen verschont. "Der Bausparvertrag", so Kochalski, "ist ein klassisches Zinssicherungsprodukt."

Allerdings sieht ein Bausparvertrag eine Ansparphase vor, um erst einmal Eigenkapital aufzubauen. Nach Abschluss der Ansparphase erhält der Bausparer dann das Darlehen. Während dieser Ansparphase aber gibt es für die Einzahlungen nur sehr niedrige Zinsen. Seit 2021 können jedoch wieder weite Teile der Bevölkerung von staatlichen Förderungen profitieren und damit den Zinssatz verbessern. Je schneller (und größer) der Anstieg der Bauzinsen, desto interessanter die Überlegung, sich rechtzeitig mit einem Bausparvertrag die jetzt noch günstigen Konditionen zu sichern.

Und noch einen Vorteil hat ein Bausparvertrag: Wird das Darlehen doch nicht zur Zinssicherung benötigt, können Guthaben und Darlehen gegebenenfalls anderweitig (zum Beispiel für Modernisierungen an der Immobilie) genutzt werden.

4. Günstige Bauzinsen sichern: Kombination aus Bausparvertrag und Darlehen

Es gibt auch die Möglichkeit, sich durch eine Kombination von Baudarlehen und Bausparvertrag günstige Zinsen zu sichern. Dabei schließt der Kreditnehmer einen Bausparvertrag in Höhe der Darlehenssumme ab. Im Gegensatz zu einem klassischen Bausparvertrag erhält er aber die Summe sofort. Für das Darlehen zahlt er Zinsen und bespart gleichzeitig den Bausparvertrag. Der zuteilungsreife Bausparvertrag löst dann das Darlehen ab, im Anschluss wird das Bauspardarlehen getilgt.

Lohnt sich so ein Kombikredit zur Sicherung von günstigen Zinsen? "Das kommt immer auf den Einzelfall an", weiß Kai-Uwe Kochalski. "Wenn weitere Parameter passen, ist das unter Umständen eine überlegenswerte Möglichkeit. Aber eine Baufinanzierung ist eben keine pauschale Angelegenheit."

5. Günstige Bauzinsen mit Forward-Darlehen sichern

Nur die wenigsten Bauherren schließen ein sogenanntes Volltilgerdarlehen ab, bei dem zum Darlehensende die gesamte Summe inklusive Zinsen zurückgezahlt wurde. Die meisten haben am Ende ihres Baufi-Darlehens noch eine Restschuld übrig – die dann wiederum über ein neues Darlehen finanziert wird.

Bei der Anschlussfinanzierung mit einem Forward-Darlehen können Kreditnehmer viel Geld sparen. Denn ein "Voraus-Darlehen" lässt sich drei Jahre, teilweise schon bis zu fünf Jahre vor Ablauf der eigentlichen Zinsbindungsfrist des noch laufenden Darlehens abschließen.

In aller Regel wird hier jedoch ein Aufschlag fällig. Der ist umso höher, je weiter das Sollzinsbindungsende noch entfernt liegt. Die Empfehlung des Experten lautet daher: "Beginnt fünf Jahre vor Ablauf der Zinsbindungsfrist, euch mindestens einmal im Jahr über die Zinsentwicklung zu informieren. Rechnet genau und wägt dann eure Entscheidung ab."

6. Günstige Bauzinsen dank öffentlicher Förderung

Sei es die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW), die Landesbanken oder auch Städte, Gemeinden und regionale Versorger – die Möglichkeiten, Förderungen zu erhalten, sind vielfältig. Und damit auch die Zinsgestaltung.

So kann es durchaus sein, dass die Konditionen der öffentlichen Hand besser sind als auf dem freien Markt. Allerdings sind öffentlich geförderte Kredite meist auch an bestimmte Bedingungen gebunden, sei es in Sachen Einkommen oder Bauausführung. Trotzdem: Auf der Suche nach einer günstigen Finanzierung lohnt es sich allemal, auch solche Möglichkeiten zu prüfen.

7. Was noch den (günstigen) Zinssatz beeinflusst

Wer schon mal eine Baufinanzierung abgeschlossen hat, der weiß: Der letztendlich vereinbarte Zinssatz lässt sich durch diverse Faktoren beeinflussen. Das wären zum Beispiel:

• Eigenkapital: Je mehr Eigenkapital, desto besser. Denn die Bank geht davon aus, dass der Kredit umso besser bedient wird, je mehr Eigenmittel der Kreditnehmer investiert. Und dafür gibt es dann auch meist einen günstigeren Bauzins.
• Eigenleistung: Wer in der Lage ist, beim Bau oder der Sanierung selbst mit anzupacken, der muss weniger Geld aufnehmen. Und eine geringere Kreditsumme bedeutet in der Regel auch einen besseren Zinssatz. Lest hier mehr über die sogenannte Muskelhypothek.
• Sicherheiten: Ob Rückkaufswerte einer Lebensversicherung oder die Beleihung einer anderen Immobilie (zum Beispiel das Haus der Eltern): Alles, was der Bank mehr Sicherheit gibt, wirkt sich positiv auf den Zinssatz aus.

Kochalskis Rat: "Prüft alles, was eventuell an Eigenmitteln zur Verfügung stehen könnte. Je besser die Bonität, desto besser die Verhandlungsposition bei der Frage nach dem Zinssatz."

Günstige Bauzinsen: Vergleichbarkeit der Angebote

Kai-Uwe Kochalski gibt in Bezug auf günstige Bauzinsen aber zu bedenken, dass diese Höhe nicht immer wirklich aussagekräftig ist. "Der angebotene Zinssatz beruht ja auf vielen Faktoren. Da wären zum Beispiel die Bewertung des Objektes, die Laufzeit, das benötigte Eigenkapital – das kann von verschiedenen Kreditinstituten durchaus anders gewichtet werden. Die objektive Vergleichbarkeit des Zinssatzes bei unterschiedlichen Angeboten ist – auch beim Effektivzins – meist gar nicht so einfach."

Worauf der Experte noch hinweist: "Ein unverbindliches Zinsangebot sagt erst einmal noch gar nichts. Ihr habt erst dann ein valides Angebot, wenn alle dazugehörigen Kriterien dafür überprüft wurden und ihr eine konkrete Zusage habt." Und auch die gilt meist nur für eine begrenzte Zeit.

Und: Der Zinssatz ist nicht der einzige wichtige Faktor bei einer erfolgreichen Baufinanzierung. Kochalski: "Das Gesamtpaket muss stimmen. Fragen nach Möglichkeiten der Sondertilgung sind dabei ebenso wichtig wie die persönliche Situation und die Lebensplanung. Ein günstiger Zins ist natürlich wichtig, aber bei einer passenden Baufinanzierung eben doch nur einer von vielen wichtigen Bausteinen."

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