Frau und Mann sitzen im Wohnzimmer und unterhalten sich über Baufinanzierung.
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Wie funktionieren Zinsen und Tilgung bei der Baufinanzierung?

Redaktion

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Immobilienkredite sind derzeit günstig. Dennoch sollte jeder wissen, wie Zinsen, Tilgung und die Laufzeit der Baufinanzierung zusammenhängen. Wir klären auf.

Beim Thema Zinsen, Tilgung und Baufinanzierung hat sich in den vergangenen Jahrzehnten viel geändert. Zu Beginn der 1980er-Jahre war Baugeld richtig teuer. Damals lagen die Zinsen für Baufinanzierungen bei 11,5 Prozent. Wer damals einen Immobilienkredit über 100.000 Mark aufnahm, zahlte dafür pro Monat knapp 1.000 Mark an Zinsen.

Inzwischen kostet es fast nichts mehr, sich Baugeld zu leihen. Die Zinsen für eine Immobilien­finanzierung liegen zum Teil bei unter einem Prozent! Wer sich also jetzt von der Bank 100.000 Euro für eine Immobilie leiht, zahlt dafür im Monat nicht einmal 100 Euro an Zinsen.

Aber Achtung: Erstens ist die Höhe der Zinsen (und damit der Zinszahlung) auch immer abhängig von der Laufzeit des Baufinanzierungs-Darlehens. Hier gilt allgemein: Je länger die Laufzeit, desto höher der Zinssatz (dazu später mehr). Und zweitens sind die Zinsen ja quasi nur die Bezahlung an die Bank für die Vergabe des Kredites. Sie müssen zusätzlich zur geliehenen Summe zurückgezahlt werden.

Unser Tipp: Mit dem Baufinanzierungs-Angebot von Wohnglück könnt ihr in wenigen Schritten den aktuellen Top-Zins ermitteln!

Was sind eigentlich Zinsen?

Zinsen sind die Gebühr, die man den Geldinstituten für das Leihen von Geld zahlt. Sie richten sich nach den Leitzinsen der Bundesbank und der Europäischen Zentralbank.

Der Leitzins ist der Zinssatz, zu dem sich Banken wiederum von den Zentralbanken Geld leihen. Er liegt in der Regel ein bis eineinhalb Prozent unter dem Prozentsatz, zu dem sich dann die Kunden das Geld von den Banken leihen können.

Wie berechnet sich die Höhe der Zinsen bei der Baufinanzierung?

Wie viele Zinsen der Kunde bei der Baufinanzierung nun genau zahlt, hängt von drei verschiedenen Kriterien ab:

1. Bonität

Die Bonität bezeichnet die Kreditwürdigkeit des Darlehensnehmers. Ist die Bonität des Kunden gut, zahlt er in der Regel weniger Zinsen. Ein fest angestellter Manager mit 50 Prozent Eigenkapital bekommt bessere Konditionen für seinen Hauskredit als ein freier Musiker ohne geregeltes Einkommen mit nur zehn Prozent Eigenkapital. Noch härter werden die Bedingungen bei einer Vollfinanzierung, wenn ihr eure Immobilie komplett ohne Eigenkapital finanzieren wollt.

Die Banken haben eine ganze Liste von Plus- und Minuspunkten, nach denen sie die Bonität eines Kunden beurteilen. Aus all diesen Angaben errechnet sich ein sogenannter Score-Wert. Der gibt an, wie wahrscheinlich es ist, dass ihr das Baufinanzierungs-Darlehen planmäßig zurückzahlt. Nach diesem Wert entscheidet die Bank, ob und zu welchen Konditionen sie euch das Darlehen gibt.

Viele Banken nutzen für die Ermittlung des Scores auch die bei der Schufa hinterlegten Daten. Die Schufa ist der größte Auskunftgeber über die Kreditwürdigkeit privater Schuldner in Deutschland.

Ihr könnt die hier hinterlegten Daten und damit eure Bonität selbst prüfen. Eine kostenlose Schufa-Auskunft bekommt ihr einmal jährlich. Achtung: Unbedingt nur unter dem Punkt "Datenkopie" (nach Art. 15 DSGVO) die Auskunft bestellen! Sonst müsst ihr nämlich zahlen.

2. Bauprojekt

Die Bank geht immer vom schlimmsten Fall aus. Das heißt, dass der Kunde irgendwann seine Monatsraten nicht mehr zahlen kann und die Immobilie nach einigem Hin und Her im Besitz der Bank landet. Je kleiner das mögliche Verlustrisiko, desto besser wird die Immobilie von der Bank beurteilt.

Das bedeutet gleichzeitig: Um sich vor einem eventuellen Zahlungsausfall zu schützen, nimmt die Bank die zu finanzierende Immobilie als Sicherheit. Könnt ihr Zinsen und Tilgung nicht mehr aufbringen, dann holt sich die Bank schlimmstenfalls über eine Zwangsversteigerung das geliehene Geld wieder zurück.

3. Laufzeit

Je länger die Laufzeit, desto höher der Zinssatz. Wenn ihr zum Beispiel für 100.000 Euro einen Vertrag über fünf Jahre vereinbart, zahlt ihr bei guter Bonität vielleicht nur ein Prozent Zinsen. Wenn ihr den Vertrag allerdings über 20 Jahre abschließt, wären wahrscheinlich zwei Prozent Zinsen ein gutes Angebot.

Was ist die ideale Laufzeit einer Baufinanzierung? Das lässt sich so pauschal nicht beantworten, die Laufzeit kann zwischen zehn und 35 Jahren liegen. Wann ihr Zinsen und Tilgung so lange bedient habt, bis der Baufinanzierungs-Kredit komplett abbezahlt ist, hängt von vielen Faktoren ab.

Da wäre zum einen euer eigenes Sicherheitsdenken. Bei einem Volltilger-Darlehen wird die gesamte Kreditsumme innerhalb der vereinbarten Laufzeit zurückgezahlt. Ein Annuitätendarlehen legt dagegen lediglich fest, wie lange der vereinbarte Zinssatz gilt. Am Ende dieser Laufzeit ist es häufig so, dass noch eine Restschuld übrig ist.

Tipp: Nach § 489 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) habt ihr – unabhängig von einer eventuell länger vereinbarten Laufzeit – nach zehn Jahren ein Sonderkündigungsrecht. Das kann sich lohnen, wenn die Bauzinsen im Vergleich zu eurem ursprünglichen Darlehensvertrag stark gesunken sind. In diesem Fall könnt ihr den alten Vertrag kündigen und eine neue Baufinanzierung abschließen.

Was bedeutet Tilgung bei der Baufinanzierung?

Neben den Zinsen gibt es auch noch die Tilgung. Sie bezeichnet die Summe der Schulden, die ihr an die Bank zurückzahlt. Auch hier gibt es einige wissenswerte Eigenarten.

Man vereinbart im Darlehensvertrag einen bestimmten "anfänglichen Tilgungssatz". Früher – in Zeiten höherer Zinsen – betrug dieser Tilgungssatz in der Regel ein Prozent, heute liegt er üblicherweise bei zwei bis drei Prozent.

Wenn ihr einen Tilgungssatz von einem Prozent vereinbart, könntet ihr schnell denken: "Ich zahle jedes Jahr ein Prozent der geliehenen Summe zurück." Dem ist aber zum Glück nicht so. Denn dann würde es 100 Jahre dauern, bis der Immobilienkredit getilgt wäre. Und hier kommt es zum wichtigen Zusammenspiel von Zinsen und Tilgung.

Grafik zu Zins und Tilgung
In kleinen Schritten wird über die Tilgung die Kreditschuld abbezahlt. Im Laufe der Zeit wird der Tilgungsanteil immer größer, der Zinsanteil immer kleiner.

Rechenbeispiel: Anteil der Tilgung wächst

Nehmen wir an, ihr wollt euch 100.000 Euro leihen. Um es einfach zu rechnen, gehen wir von fünf Prozent Zinsen und einem Prozent Tilgung aus. Macht zusammen sechs Prozent, also 6.000 Euro im Jahr. Das entspricht einer Monatsrate von 500 Euro.

Im ersten Monat der Darlehenslaufzeit teilen sich die 500 Euro Monatsrate wie folgt auf: 83,33 Euro Tilgung (1.000 Euro geteilt durch zwölf Monate) und 416,67 Euro Zinsen (100.000 Euro mal fünf Prozent, geteilt durch zwölf Monate).

Im nächsten Monat beträgt die Gesamtschuld nicht mehr 100.000 Euro, sondern nur noch 99.916,66 Euro. 83,33 Euro wurden ja schon getilgt. Die 500 Euro im nächsten Monat verteilen sich also wie folgt: 416,32 Euro Zinsen, bleiben 83,68 Euro für die Tilgung.

Und so geht es weiter. Erst in winzigen, dann in größeren Schritten. Monat für Monat, Jahr für Jahr. Der Anteil der Tilgung wird immer größer, der Anteil der Zinsen immer kleiner.

Wie Tilgung, Zinssatz und Laufzeit zusammenhängen

Bei diesem Beispiel mit fünf Prozent Zinsen und einem Prozent Tilgung wäre der Baukredit nach 36 Jahren abbezahlt. Hätte man einen Tilgungssatz von zwei Prozent vereinbart, wäre das Darlehen bereits nach etwas mehr als 25 Jahren abbezahlt, und bei drei Prozent Tilgungssatz wäre die volle Schuldenlast bereits nach 19 Jahren und neun Monaten abgetragen.

Laufzeit-Beispiel bei 1 Prozent Tilgung

Darlehenssumme: 100.000 Euro. So verändert sich die Laufzeit und die monatliche Rate des Baukredits bei unterschiedlichen Zinssätzen bei einer einprozentigen Tilgung.

  • Zinsniveau (Sollzins)
  • Gesamtlaufzeit des Darlehens
  • Monatsrate in Euro
  • 8,0
  • 27 Jahre 8 Monate
  • 750,00
  • 7,0
  • 29 Jahre 11 Monate
  • 666,67
  • 6,0
  • 32 Jahre 8 Monate
  • 583,33
  • 5,0
  • 36 Jahre
  • 500,00
  • 4,0
  • 40 Jahre 5 Monate
  • 416,67
  • 3,0
  • 46 Jahre 5 Monate
  • 333,33
  • 2,0
  • 55 Jahre 1 Monate
  • 250,00
  • 1,0
  • 69 Jahre 6 Monate
  • 166,67

Änderung der Laufzeit eines Baukredites bei unterschiedlichen Zinssätzen und 1 % Tilgung.

Laufzeit-Beispiel bei 2 Prozent Tilgung

Darlehenssumme: 100.000 Euro. So verändert sich die Laufzeit und die monatliche Rate des Baukredits bei unterschiedlichen Zinssätzen bei einer zweiprozentigen Tilgung.

  • Zinsniveau (Sollzins)
  • Gesamtlaufzeit des Darlehens
  • Monatsrate in Euro
  • 8,0
  • 20 Jahre 4 Monate
  • 833,33
  • 7,0
  • 21 Jahre 8 Monate
  • 750,00
  • 6,0
  • 23 Jahre 3 Monate
  • 666,67
  • 5,0
  • 25 Jahre 3 Monate
  • 583,33
  • 4,0
  • 27 Jahre 8 Monate
  • 500,00
  • 3,0
  • 30 Jahre 8 Monate
  • 833,33
  • 2,0
  • 34 Jahre 10 Monate
  • 333,33
  • 1,0
  • 40 Jahre 8 Monate
  • 250,00

Änderung der Laufzeit eines Baukredites bei unterschiedlichen Zinssätzen und 2 % Tilgung.

Laufzeit-Beispiel bei 3 Prozent Tilgung

Darlehenssumme: 100.000 Euro. So verändert sich die Laufzeit und die monatliche Rate des Baukredits bei unterschiedlichen Zinssätzen bei einer dreiprozentigen Tilgung.

  • Zinsniveau (Sollzins)
  • Gesamtlaufzeit des Darlehens
  • Monatsrate in Euro
  • 8,0
  • 16 Jahre 5 Monate
  • 916,67
  • 7,0
  • 17 Jahre 4 Monate
  • 833,33
  • 6,0
  • 18 Jahre 6 Monate
  • 750,00
  • 5,0
  • 19 Jahre 9 Monate
  • 666,67
  • 4,0
  • 21 Jahre 4 Monate
  • 583,33
  • 3,0
  • 23 Jahre 3 Monate
  • 500,00
  • 2,0
  • 25 Jahre 8 Monate
  • 416,67
  • 1,0
  • 28 Jahre 11 Monate
  • 333,33

Änderung der Laufzeit eines Baukredites bei unterschiedlichen Zinssätzen und 3 % Tilgung.

Also: Je höher der Tilgungssatz, desto schneller ist der Kredit abgezahlt. Das ist alles keine Hexerei, sondern relativ einfache Mathematik.

Wer sich diese Zahlen und Zusammenhänge vor Augen führt, versteht auch folgende Regel: Je höher der Zinssatz, desto schneller ist der Kredit abbezahlt. Nicht nur der Tilgungssatz beeinflusst also die Dauer des Darlehens, sondern auch der Zinssatz.

Noch ein Beispiel: Wieder gehen wir davon aus, dass ihr euch 100.000 Euro leihen wollt, diesmal mit zwei Prozent Zinsen und einem Prozent anfänglicher Tilgung. Die Monatsrate würde zwar nur 250 Euro betragen; in dieser Konstellation würde es allerdings über 55 Jahre dauern, bis der Kredit abbezahlt wäre.

Modellhaus steht auf einem Blatt mit Kurvenlinien
Wann ist der Hauskredit abbezahlt? Schon wenige Prozentpunkte können zeitlich einen großen Unterschied machen. © Getty Images/iStockphoto

Achtung: Zinssituation kann sich ändern

Die Zinsen sind derzeit auf einem historischen Tief – auch wenn die Bauzinsen langsam wieder ansteigen. Aber auch wenn Baugeld so billig ist wie noch nie, solltet ihr eure Baufinanzierung ganz, ganz sorgfältig planen. Ein erster Schritt dazu ist die Ermittlung des derzeitigen Top-Zinssatzes. Das kann aber nur die Basis sein. Im Anschluss daran solltet ihr ein ausführliches Beratungsgespräch mit einem Baufinanzierungs-Experten suchen.

Auch wenn es derzeit schwer vorstellbar ist, in zehn oder 20 Jahren kann die Zinssituation schon völlig anders aussehen. Niemand kann vorhersagen, wie sich zum Beispiel die Eurozone entwickeln wird. Und dann kann es unter Umständen ein böses Erwachen geben.

Stellt euch vor, euer jetzt so günstiger Immobilienkredit läuft in 15 Jahren aus, ihr habt bis dahin nur das Minimum getilgt, und die Zinsen sind so hoch wie in den 1980er-Jahren. Die neue Belastung werdet ihr kaum oder nur sehr schwer bewältigen können. Im schlimmsten Fall müsst ihr euer Haus dann verkaufen. Leider unter Wert, weil es sich dann aufgrund der hohen Zinsen niemand leisten kann.

Tipp zur Baufinanzierung

Ihr seid jetzt gut beraten, wenn ihr für die Baufinanzierung mit der Bank möglichst langfristige Verträge mit einer möglichst hohen Tilgung und, wenn irgend möglich, auch noch freiwilligen Sondertilgungen vereinbart. Dann seid ihr langfristig auf der sicheren Seite und habt eure laufenden Kosten und Belastungen stets und verlässlich unter Kontrolle.

Unser abschließender Tipp: Auf der Suche nach einem günstigen Hauskredit? Ermittelt mit dem Baufinanzierungs-Angebot von Wohnglück den aktuellen Top-Zins und lasst euch von unseren Baufinanzierungs-Experten beraten.

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