Zinsen und Tilgung: Wie funktionieren sie bei der Baufinanzierung?

Beim Thema Zinsen, Tilgung und Baufinanzierung hat sich in den vergangenen Jahrzehnten viel geändert. Zu Beginn der 1980er-Jahre war Baugeld richtig teuer. Damals lagen die Zinsen für Baufinanzierungen bei 11,5 Prozent. Wer damals einen Immobilienkredit über 100.000 Mark aufnahm, zahlte dafür pro Monat knapp 1.000 Mark an Zinsen.

Zwischenzeitlich kostete es fast nichts, sich Baugeld zu leihen. Die Zinsen für eine Immobilien­finanzierung lagen in den vergangenen Jahren zum Teil bei unter einem Prozent. Wer sich zu einem günstigen Zeitpunkt von der Bank 100.000 Euro für eine Immobilie lieh, zahlte dafür im Monat nicht einmal 100 Euro an Zinsen. Heute müsst ihr erneut tiefer in die Tasche greifen. Aktuell liegt der Bauzins bei 4 bis 4,5 Prozent. In unserem Newsticker könnt ihr die aktuelle Zinsentwicklung gut nachvollziehen: Bauzinsen-Prognose: Wie entwickeln sich die Bauzinsen aktuell?

Ein Auf und Ab – und dabei geht es immer um viel Geld. Da liegt die Frage nahe: Wovon hängt die Höhe der Zinsen überhaupt ab? Was ist der Unterschied zwischen Zinsen und Tilgung? Und: Wie funktioniert eine Baufinanzierung? In diesem Ratgeber klären wir die wichtigsten Fragen und erläutern die Zusammenhänge.

Unser Tipp: Mit dem Baufinanzierungs-Angebot von Wohnglück könnt ihr in wenigen Schritten den aktuellen Top-Zins ermitteln.

Was ist der Unterschied zwischen Zinsen und Tilgung?

Zins und Tilgung einfach erklärt: Zinsen sind eine Art Gebühr, die ihr eurem Kreditinstitut dafür zahlt, dass es euch Geld leiht. Mit der Tilgung hingegen bezahlt ihr eure Schulden beim Gläubiger ab.

Wie funktioniert Zins und Tilgung bei der Baufinanzierung?

Wenn ihr eine Baufinanzierung abschließt, müsst ihr eine monatliche Rate an die Bank zahlen. Sie setzt sich aus Zinsen und Tilgung zusammen. Der Zinsanteil ist bei einem herkömmlichen Baukredit, dem Annuitätendarlehen, über die vereinbarte Laufzeit immer gleich hoch, man spricht auch vom Sollzins. Der restliche Betrag der Monatsrate ist die Tilgung, mit der ihr euer Darlehen über die Jahre zurückzahlt.

Je geringer die Restschuld, desto niedriger der Zinsanteil und umso höher die Tilgungsrate – wie folgende Grafik veranschaulicht:

Wie funktionieren Zinsen?

Zinsen einfach erklärt sind die Gebühr, die man den Geldinstituten für das Leihen von Geld zahlt. Sie richten sich nach den Leitzinsen der Bundesbank und der Europäischen Zentralbank.

Der Leitzins wiederum ist der Zinssatz, zu dem sich Banken von den Zentralbanken Geld leihen.
Er liegt in der Regel ein bis eineinhalb Prozent unter dem Prozentsatz, zu dem sich dann die Kunden das Geld von den Banken leihen können. Aktuell liegt der Zinssatz für eine Baufinanzierung bei 4 bis 4,5 Prozent. Das bedeutet, diesen Anteil an eurer Restschuld müsst ihr eurer Bank monatlich als Leihgebühr zahlen. Weil sich eure Schulden über die Jahre reduzieren, sinkt automatisch der Zinsanteil.

Wie berechnet man Zinsen bei der Baufinanzierung?

Wie viele Zinsen der Kunde bei der Baufinanzierung nun genau zahlt, hängt von drei verschiedenen Kriterien ab:

1. Bonität

Die Bonität bezeichnet die Kreditwürdigkeit des Darlehensnehmers. Ist die Bonität des Kunden gut, zahlt er in der Regel weniger Zinsen. Ein fest angestellter Manager mit 50 Prozent Eigenkapital bekommt bessere Konditionen für seinen Hauskredit als ein freier Musiker ohne geregeltes Einkommen mit nur zehn Prozent Eigenkapital. Noch härter werden die Bedingungen bei einer Vollfinanzierung, wenn ihr eure Immobilie komplett ohne Eigenkapital finanzieren wollt.

Die Banken haben eine ganze Liste von Plus- und Minuspunkten, nach denen sie die Bonität eines Kunden beurteilen. Aus all diesen Angaben errechnet sich ein sogenannter Score-Wert. Der gibt an, wie wahrscheinlich es ist, dass ihr das Baufinanzierungs-Darlehen planmäßig zurückzahlt. Nach diesem Wert entscheidet die Bank, ob und zu welchen Konditionen sie euch das Darlehen gibt.

Viele Banken nutzen für die Ermittlung des Scores auch die bei der Schufa hinterlegten Daten. Die Schufa ist der größte Auskunftgeber über die Kreditwürdigkeit privater Schuldner in Deutschland.

Ihr könnt die hier hinterlegten Daten und damit eure Bonität selbst prüfen. Eine kostenlose Schufa-Auskunft bekommt ihr einmal jährlich. Achtung: Unbedingt nur unter dem Punkt "Datenkopie" (nach Art. 15 DSGVO) die Auskunft bestellen! Sonst müsst ihr nämlich zahlen.

2. Bauprojekt

Die Bank geht immer vom schlimmsten Fall aus. Das heißt, dass der Kunde irgendwann seine Monatsraten nicht mehr zahlen kann und die Immobilie nach einigem Hin und Her im Besitz der Bank landet. Je kleiner das mögliche Verlustrisiko, desto besser wird die Immobilie von der Bank beurteilt.

Das bedeutet gleichzeitig: Um sich vor einem eventuellen Zahlungsausfall zu schützen, nimmt die Bank die zu finanzierende Immobilie als Sicherheit. Könnt ihr Zinsen und Tilgung nicht mehr aufbringen, dann holt sich die Bank schlimmstenfalls über eine Zwangsversteigerung das geliehene Geld wieder zurück.

3. Laufzeit

Je länger die Laufzeit, desto höher der Zinssatz. Wenn ihr zum Beispiel für 100.000 Euro einen Vertrag über fünf Jahre vereinbart, zahlt ihr bei guter Bonität vielleicht 4 Prozent Zinsen. Wenn ihr den Vertrag allerdings über 20 Jahre abschließt, wären wahrscheinlich 4,3 Prozent Zinsen ein gutes Angebot.

Was ist die ideale Laufzeit einer Baufinanzierung? Das lässt sich so pauschal nicht beantworten, die Laufzeit kann zwischen zehn und 35 Jahren liegen. Wann ihr Zinsen und Tilgung so lange bedient habt, bis der Baufinanzierungs-Kredit komplett abbezahlt ist, hängt von vielen Faktoren ab.

Da wäre zum einen euer eigenes Sicherheitsdenken. Bei einem Volltilgerdarlehen wird die gesamte Kreditsumme innerhalb der vereinbarten Laufzeit zurückgezahlt. Ein Annuitätendarlehen legt dagegen lediglich fest, wie lange der vereinbarte Zinssatz gilt. Am Ende dieser Laufzeit ist es häufig so, dass noch eine Restschuld übrig ist. Ihr müsst euch also um eine Anschlussfinanzierung kümmern – entweder als Prolongation oder Umschuldung.

Tipp: Nach § 489 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) habt ihr – unabhängig von einer eventuell länger vereinbarten Laufzeit – nach zehn Jahren ein Sonderkündigungsrecht. Das kann sich lohnen, wenn die Bauzinsen im Vergleich zu eurem ursprünglichen Darlehensvertrag stark gesunken sind. In diesem Fall könnt ihr den alten Vertrag kündigen und eine neue Baufinanzierung abschließen.

Wie funktioniert Tilgung bei der Baufinanzierung?

Neben den Zinsen gibt es noch die Tilgung. Sie bezeichnet die Summe der Schulden, die ihr an die Bank zurückzahlt.

Wenn ihr eine Baufinanzierung abschließt, vereinbart ihr im Darlehensvertrag einen bestimmten "anfänglichen Tilgungssatz". Welche Tilgung ist sinnvoll? Sie muss mindestens ein Prozent der Kreditsumme betragen, besser sind zwei bis vier Prozent.

Wenn ihr einen Tilgungssatz von einem Prozent vereinbart, könntet ihr schnell denken: "Ich zahle jedes Jahr ein Prozent der geliehenen Summe zurück." Dem ist aber zum Glück nicht so. Denn dann würde es 100 Jahre dauern, bis der Immobilienkredit getilgt wäre. Und hier kommt es zum wichtigen Zusammenspiel von Zins und Tilgung: Der Anteil der Tilgung wird über die Jahre immer größer – je höher der Tilgungssatz, desto schneller –, der Anteil der Zinsen immer kleiner.

Mehr zum Thema: Tilgungsrate: Was ist empfehlenswert bei der Baufinanzierung?

Wie rechne ich Zinsen und Tilgung aus?

Wie berechnet man Zins und Tilgung bei der Baufinanzierung? Ein Beispiel: Nehmen wir an, ihr wollt euch 100.000 Euro leihen. Um es einfach zu rechnen, gehen wir von fünf Prozent Zinsen und einem Prozent Tilgung aus. Macht zusammen sechs Prozent, also 6.000 Euro im Jahr. Das entspricht einer Monatsrate von 500 Euro.

Im ersten Monat der Darlehenslaufzeit teilen sich die 500 Euro Monatsrate dann wie folgt auf: 83,33 Euro Tilgung (1.000 Euro geteilt durch zwölf Monate) und 416,67 Euro Zinsen (das sind 100.000 Euro mal fünf Prozent, geteilt durch zwölf Monate).

Im nächsten Monat beträgt die Gesamtschuld nicht mehr 100.000 Euro, sondern nur noch 99.916,66 Euro. 83,33 Euro wurden ja schon getilgt. Die 500 Euro im nächsten Monat verteilen sich also wie folgt: 416,32 Euro Zinsen, bleiben 83,68 Euro für die Tilgung.

Und so geht es weiter. Erst in winzigen, dann in größeren Schritten. Monat für Monat, Jahr für Jahr. Der Anteil der Tilgung wird immer größer, während der Zinsanteil immer kleiner wird.

Wie kann ich einen Tilgungsplan berechnen?

Bei dem Beispiel mit fünf Prozent Zinsen und einem Prozent Tilgung wäre der Baukredit nach einem Zeitraum von 36 Jahren abbezahlt. Hätte man einen Tilgungssatz von zwei Prozent vereinbart, wäre das Darlehen bereits nach etwas mehr als 25 Jahren abbezahlt, und bei drei Prozent Tilgungssatz wäre die volle Schuldenlast bereits nach 19 Jahren und neun Monaten abgetragen.

Bevor ihr ein Baufinanzierung abschließt, ist es sinnvoll, einen Tilgungsplan aufzustellen und verschiedene Laufzeiten und Zinsen durchzuspielen.

Laufzeit-Beispiel bei 1 Prozent Tilgung

Darlehenssumme: 100.000 Euro. So verändert sich die Laufzeit und die monatliche Rate des Baukredits bei unterschiedlichen Zinssätzen bei einer einprozentigen Tilgung.

Laufzeit-Beispiel bei 2 Prozent Tilgung

Darlehenssumme: 100.000 Euro. So verändert sich die Laufzeit und die monatliche Rate des Baukredits bei unterschiedlichen Zinssätzen bei einer zweiprozentigen Tilgung.

Laufzeit-Beispiel bei 3 Prozent Tilgung

Darlehenssumme: 100.000 Euro. So verändert sich die Laufzeit und die monatliche Rate des Baukredits bei unterschiedlichen Zinssätzen bei einer dreiprozentigen Tilgung.

Ihr wollt tiefer ins Thema einsteigen? Wie ihr beim Annuitätendarlehen einen Tilgungsplan berechnen könnt, erfahrt ihr hier: Tilgungsplan: So berechnet ihr eure Baufinanzierung

Online gibt es außerdem viele Zins- und Tilgungsrechner, die ihr dafür nutzen könnt.

Wie hängen Laufzeit, Zinsen und Tilgung zusammen?

Es gilt: Je höher der Tilgungssatz, desto schneller ist der Kredit abgezahlt. Das ist alles keine Hexerei, sondern relativ einfache Mathematik.

Wer sich die Rechenbeispiele und Zusammenhänge von Laufzeit, Zinsen und Tilgung vor Augen führt, versteht auch folgende Regel: Je höher der Zinssatz, desto schneller ist der Kredit abbezahlt. Nicht nur der Tilgungssatz beeinflusst also die Dauer des Darlehens, sondern auch der Zinssatz.

Was bedeutet das für eure Baufinanzierung? Vereinbart nach Möglichkeit eine hohe Tilgung und, wenn irgend möglich, auch noch freiwillige Sondertilgungen. Dann seid ihr langfristig auf der sicheren Seite und habt eure laufenden Kosten und Belastungen stets und verlässlich unter Kontrolle. Und was ist mit der Laufzeit? Wenn die Bauzinsen gerade hoch sind, aber alles auf ein sinkendes Zinsniveau hindeutet, dann bietet sich eine kurze Sollzinsfestschreibung an. So haltet ihr euch alle Optionen offen. Stehen die Zinsen niedrig, sollen tendenziell aber steigen, ist eine lange Zinsfestschreibung sinnvoll.

Wie entwickeln sich die Bauzinsen?

Die Zinsen waren lange Zeit auf einem historischen Tief und erreichen 2022 ein neues Rekordhoch – die Zinsentwicklung ist volatil. Das heißt nicht, dass ihr euch vom Traum eines Eigenheims verabschieden müsst. Wichtig ist nur, eure Baufinanzierung sorgfältig zu planen. Ein erster Schritt dazu ist die Ermittlung des derzeitigen Top-Zinssatzes. Das kann aber nur die Basis sein. Im Anschluss daran solltet ihr ein ausführliches Beratungsgespräch mit einem Baufinanzierungs-Experten suchen. Er kann euch individuell, passend zu eurer finanziellen Situation beraten.

Falls ihr konkret für das kommendes Jahr ein Bauvorhaben plant, informiert euch in unserem Artikel "Stimmt es, dass es 2023 schwieriger wird, einen Baukredit zu bekommen?".