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Prolongation oder Umschuldung – was ist besser?

Lisa Gutknecht

Lisa Gutknecht

Euer Kredit läuft aus – und jetzt? Es gibt zwei Varianten der Anschlussfinanzierung: die Prolongation und die Umschuldung. Lest hier, ob es sich eher lohnt, bei der Hausbank zu bleiben oder zu einem anderen Darlehensgeber zu wechseln.

Läuft die Baufinanzierung aus, endet auch die Zinsbindung eines Darlehens. Oft besteht dann aber noch eine Restschuld. Bei der Anschlussfinanzierung, auf die viele Kreditnehmer angewiesen sind, gilt es also, neu zu verhandeln. Entweder mit der alten oder einer neuen Bank. Man unterscheidet dabei zwischen Prolongation und Umschuldung. Was sind die Unterschiede? Und welche Variante ist unterm Strich besser?

Was ist eine Prolongation?

Der Begriff "Prolongation" kommt aus dem Lateinischen und bedeutet "verlängern". Im Finanzwesen beschreibt die Prolongation eine Anschlussfinanzierung – für den Fall, dass ein Kredit ausläuft und die verbleibende Restschuld weiter finanziert werden muss. Mit der Prolongation bleiben Kreditnehmer ihrer Hausbank treu und verlängern ihre bestehende Baufinanzierung für weitere Jahre. Die Laufzeit ist meist kürzer als bei der Erstfinanzierung. Alle bisherigen Konditionen bleiben bestehen, mit Ausnahme des Sollzinssatzes. Dieser wird neu verhandelt.

Wie funktioniert eine Prolongation?

Drei Monate vor Ablauf einer Baufinanzierung bekommen Kreditnehmer eine Mitteilung ihrer Bank, dass eine Verlängerung des Darlehens ansteht. In der Regel wird direkt ein Prolongationsangebot unterbreitet, Banken sind dazu gemäß §493 Abs. 1 aber nicht verpflichtet. Der Kreditgeber muss lediglich drei Monate vor Zinsbindungsende Auskunft darüber geben, ob er zu einer Anschlussfinanzierung bereit ist. Alternativ könnt ihr als Kreditnehmer rechtzeitig aktiv ein Angebot oder mehrere Vergleichsangebote anfordern.

Rückmeldefrist und Dokumente

Seid ihr mit dem Prolongationsangebot eurer Bank einverstanden, müsst ihr das Schriftstück lediglich unterzeichnen und an eure Bank zurücksenden. In der Regel habt ihr dafür 14 Tage Zeit. Neue Bestandteile sind der Zinssatz sowie die Laufzeit. Die Tilgung kann unverändert bleiben oder erhöht werden, um schneller schuldenfrei zu sein. Weitere Dokumente sind normalerweise nicht einzureichen und eine erneute Prüfung der Zahlungsfähigkeit entfällt ebenfalls.

Die Bank veranlasst alle weiteren Schritte und lässt euch schließlich eine Bestätigung über die Anschlussfinanzierung zukommen. Für euch ist der Aufwand also sehr gering und es ändert sich nichts. Selbst der Ansprechpartner bleibt für die folgenden Jahre meist bestehen.

Wichtig: Eine Prolongation muss immer schriftlich erfolgen und von euch unterzeichnet werden. Eine notarielle Beglaubigung oder eine Änderung des Grundbucheintrags sind hingegen nicht notwendig.

Mehr zum Thema: "Wie funktionieren Zinsen und Tilgung bei der Baufinanzierung?"

Wann ist der richtige Zeitpunkt für eine Prolongation?

Ein Prolongationsangebot kann frühestens zwölf Monate vor Ablauf der Immobilienfinanzierung angefordert werden. Maximal drei Monate vor Laufzeitende bekommt ihr eine Erinnerung eurer Hausbank. Innerhalb dieser Zeit lohnt es sich, die Entwicklung der Bauzinsen im Blick zu haben. Ist mit einem Anstieg zu rechnen, solltet ihr euch frühzeitig um eine Prolongation kümmern. Wer hingegen auf günstigere Zinsen spekuliert, kann abwarten und spätestens drei Monate vor Ablauf der Sollzinsbindung ein Prolongationsangebot anfordern.

Tipp: Mit einem sogenannten Forward-Darlehen könnt ihr euch einen günstigen Zinssatz für die Anschlussfinanzierung bis zu fünf Jahre im Voraus reservieren. Fragen zur Baufinanzierung? Unsere Finanzexperten unterstützen euch bei der Suche nach dem besten Kredit.

Vorteile und Nachteile einer Prolongation

Eine Prolongation ist für viele Kreditnehmer attraktiv, weil diese Form der Anschlussfinanzierung bequem ist. Ihr müsst lediglich das neue Angebot eurer Hausbank unterzeichnen und führt die Finanzierung wie gewohnt fort. Allerdings hat die Prolongation einen großen Nachteil: Ihr lasst euch unter Umständen einen deutlich günstigeren Zins entgehen. Hausbanken bieten ihren Bestandskunden in der Regel nur mittelmäßige Konditionen an. Ihr spart unterm Strich also Aufwand, aber keine Kosten.

Vorteile der Prolongation

  • Schnell und einfach: Eine Prolongation ist mit der Unterzeichnung eines Angebots erledigt.
  • Keine Veränderungen: Rahmenbedingungen und Ansprechpartner bleiben meist gleich.
  • Ohne Extrakosten: Bei einer Prolongation entfallen Wechsel-, Notar- und Grundbuchgebühren.
  • Gebührenfreie Sondertilgungen: Die Prolongation erlaubt euch in der Regel, kostenlose Sondertilgungen vorzunehmen.
Paar steht vor einem Haus und schaut es an
Bei einer Prolongation führt man die Finanzierung seines Eigenheims bei der Hausbank fort. © iStock/Getty Images/ xavierarnau

Nachteile der Prolongation

  • Schlechterer Sollzins: Banken bieten ihren Neukunden meist günstigere Zinssätze an als ihren Bestandskunden.
  • Keine Vertragsänderungen möglich: Eine Prolongation ist unflexibel. Bis auf Zinsen und Laufzeit bleiben normalerweise alle bisherigen Konditionen bestehen.
  • Kaum Verhandlungsspielraum: Bestandskunden haben bei ihrer Hausbank meist wenig Möglichkeiten, die Darlehenskonditionen zu ihren Gunsten zu verändern.

Prolongation oder Umschuldung: Was ist der Unterschied?

Prolongation und Umschuldung sind zwei Varianten der Anschlussfinanzierung. In beiden Fällen wird also ein bestehendes Darlehen durch ein neues abgelöst. Der große Unterschied:

  1. Prolongation bedeutet, dass der Kreditnehmer bei seiner bisherigen Bank bleibt.
  2. Umschuldung heißt, die Anschlussfinanzierung wird meist von einer anderen Bank vergeben. Ihr könnt allerdings auch bei derselben Bank umschulden, indem ihr zum Beispiel neue Konditionen verhandelt oder das bestehende Darlehen anders absichert.

Die Prolongation ist ein bequemer Weg. Für den Kreditnehmer bedeutet das Einholen von Vergleichsangeboten im Rahmen der Umschuldung hingegen Aufwand. Dafür stehen die Chancen gut, deutlich günstigere Konditionen für das neue Darlehen auszuhandeln. Nachteilig bei einer Umschuldung ist, dass im Gegensatz zur Prolongation Notar- und Grundbuchgebühren für die Grundschuldabtretung anfallen, wenn die Umschuldung über eine neue Bank erfolgt. Diese sind jedoch meist überschaubar und liegen bei einigen hundert Euro.

Lest hier mehr zum Thema Baufinanzierung: Volltilgerdarlehen: Alles über die Baufinanzierung ohne Restschuld

Prolongation versus Umschuldung: Beispielrechnung

Folgendes Beispiel zeigt, welche Form der Anschlussfinanzierung unterm Strich günstiger sein kann. Dabei gehen wir in beiden Fällen von folgenden Bedingungen aus:

  • Restschuld: 160.000 Euro
  • Anfängliche Tilgung: 3 Prozent
  • Laufzeit: 15 Jahre

Die Hausbank unterbreitet ein Prolongationsangebot zu einem Zinssatz von 2,4 Prozent. Eine konkurrierende Bank bietet 1,9 Prozent Sollzins an. Für eine Umschuldung fallen zudem Wechselgebühren an.

Daraus ergibt sich folgende Rechnung:

  • Prolongation
  • Umschuldung
  • Sollzins
  • 2,4 Prozent
  • 1,9 Prozent
  • Monatliche Rate
  • 720 Euro
  • 653,33 Euro
  • Tilgung nach 15 Jahren
  • 86.562,85 Euro
  • 83.231,85 Euro
  • Restschuld nach 15 Jahren
  • 73.437,15 Euro
  • 76.768,15 Euro
  • Zinskosten nach 15 Jahren
  • 43.037,15 Euro
  • 34.367,55 Euro
  • Wechselgebühren (Notar, Grundbuch)
  • 0,00 Euro
  • 418,00 Euro

Eine Umschuldung ergibt in diesem Beispiel mehr Sinn: Der Wechsel zu einer anderen Bank geht nach Ende der 15-jährigen Laufzeit mit einer Kostenersparnis von rund 8.250 Euro einher. Allerdings ist auch die Restschuld nach 15 Jahren bei der Umschuldungs-Variante höher. Unter dem Strich ist die Umschuldung aber trotzdem günstiger.

Für wen lohnt sich eine Prolongation?

Eine Prolongation als Anschlussfinanzierung kann sich immer dann lohnen, wenn das Zinsangebot eurer Hausbank auf dem aktuellen Marktniveau liegt. Könnt ihr also davon ausgehen, dass andere Banken keine besseren Konditionen anbieten, spricht nichts dagegen das Prolongationsangebot anzunehmen. Die bequeme Abwicklung ist schließlich ein deutlicher Pluspunkt. In der Praxis ist dieser Fall allerdings unwahrscheinlich.

Dennoch kann es sinnvoll sein, mit eurer Hausbank zu verhandeln, bevor ihr eine Umschuldung anstoßt. Immerhin habt ihr als langjährige Kunden eine gute Position gegenüber eurer Hausbank: Das Ausfallrisiko ist gering und ebenso der Verwaltungsaufwand. Wer zusätzlich Vergleichsangebote vorlegt, hat gute Chancen auf günstige Konditionen bei seiner Bestandsbank. Technisch gesehen wäre das dann aber keine Prolongation, sondern eine Umschuldung über die Hausbank.

Mehr zum Thema: "Stimmt es, dass die Bauzinsen jetzt wieder steigen?"

Wann ist eine Umschuldung als Anschlussfinanzierung günstiger?

Die Praxis zeigt, dass sich eine Umschuldung als Anschlussfinanzierung bereits lohnt, wenn der neue Zinssatz 0,2 Prozentpunkte unter dem alten liegt. Voraussetzung ist, dass der Wechsel zu einem anderen Kreditgeber erst nach Ablauf der Zinsbindung erfolgt. Andernfalls fällt neben den Wechselgebühren in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung an. Ihr solltet deshalb immer mehrere Angebote einholen und die anfallenden Kosten der Zinsersparnis gegenüberstellen.

Fazit: Prolongation oder Umschuldung – was ist besser?

Mit einer Umschuldung könnt ihr im Vergleich zu einer Prolongation in der Regel mehrere Tausend Euro sparen. Das hängt maßgeblich vom Sollzins sowie von eurer Restschuld ab. Generell gilt: Eine Umschuldung lohnt sich

  • je höher die Restschuld ist und
  • sobald der Zinssatz bei einer anderen Bank um 0,2 Prozentpunkte besser ist als bisher.

In jedem Fall sollten Kreditnehmer Vergleichsangebote einholen, um das Maximum an Kostenersparnis rauszuholen. Unsere Baufinanzierungsexperten unterstützen euch dabei – schnell und unkompliziert finden wir für euch den passenden Kredit zum besten Zins.

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