Prolongation: Was ihr unbedingt beachten müsst

Läuft die Baufinanzierung aus, endet auch die Zinsbindung eines Darlehens. Oft besteht dann aber noch eine Restschuld. Bei der Anschlussfinanzierung, auf die viele Kreditnehmer angewiesen sind, gilt es also, neu zu verhandeln. Der einfachste Weg ist, bei seiner Hausbank zu bleiben. In diesem Fall spricht man von einer Prolongation. Wir beantworten alle Fragen zu dem Thema.

Was ist eine Prolongation?

Der Begriff "Prolongation" kommt aus dem Lateinischen und bedeutet "verlängern". Im Finanzwesen beschreibt die Prolongation eine Anschlussfinanzierung – für den Fall, dass ein Kredit ausläuft und die verbleibende Restschuld weiter finanziert werden muss. Mit der Prolongation bleiben Kreditnehmer ihrer Hausbank treu und verlängern ihre bestehende Baufinanzierung für weitere Jahre. Die Laufzeit ist meist kürzer als bei der Erstfinanzierung. Alle bisherigen Konditionen bleiben bestehen, mit Ausnahme des Sollzinssatzes. Dieser wird neu verhandelt.

Lest hier mehr zum Thema: "Bauzinsen-Prognose: Wie entwickeln sich die Bauzinsen?"

Wie funktioniert eine Prolongation?

Drei Monate vor Ablauf einer Baufinanzierung bekommen Kreditnehmer eine Mitteilung ihrer Bank, dass eine Verlängerung des Darlehens ansteht. In der Regel wird direkt ein Prolongationsangebot unterbreitet. Banken sind dazu gemäß §493 Abs. 1 aber nicht verpflichtet. Der Kreditgeber muss lediglich drei Monate vor Zinsbindungsende Auskunft darüber geben, ob er zu einer Anschlussfinanzierung bereit ist. Alternativ könnt ihr als Kreditnehmer rechtzeitig aktiv ein Angebot oder mehrere Vergleichsangebote anfordern.

Rückmeldefrist und Dokumente

Seid ihr mit dem Prolongationsangebot eurer Bank einverstanden, müsst ihr das Schriftstück lediglich unterzeichnen und an eure Bank zurücksenden. In der Regel habt ihr dafür 14 Tage Zeit. Neue Bestandteile sind der Zinssatz sowie die Laufzeit. Die Tilgung kann unverändert bleiben oder erhöht werden, um schneller schuldenfrei zu sein. Weitere Dokumente sind normalerweise nicht einzureichen und eine erneute Prüfung der Zahlungsfähigkeit entfällt ebenfalls.

Die Bank veranlasst alle weiteren Schritte und lässt euch schließlich eine Bestätigung über die Anschlussfinanzierung zukommen. Für euch ist der Aufwand also sehr gering und es ändert sich nichts. Selbst der Ansprechpartner bleibt für die folgenden Jahre meist bestehen.

Wichtig: Eine Prolongation muss immer schriftlich erfolgen und von euch unterzeichnet werden. Eine notarielle Beglaubigung oder eine Änderung des Grundbucheintrags sind hingegen nicht notwendig.

Mehr zum Thema: "Wie funktionieren Zinsen und Tilgung bei der Baufinanzierung?"

Prolongationsangebot: So könnte es aussehen

Bei einer Prolongation führt ihr einen bestehenden Vertrag mit eurer Bank fort. Alle Bedingungen bleiben unverändert, bis auf die Zinsbindung. Üblicherweise unterbreitet eure Hausbank euch ein Prolongationsangebot mit unterschiedlichen Zinsbindungen, beispielsweise über fünf, zehn oder 15 Jahre. Je länger ihr euch bindet, desto höher fällt der Sollzins aus. Dadurch verändert sich auch die monatliche Rate. Folgende Tabelle veranschaulicht, wie ein Prolongationsangebot aussehen könnte. Wir gehen in unserem Beispiel von einer Restschuld von 160.000 Euro und einem anfänglichen Tilgungssatz von drei Prozent aus.

Tipp: Sollte eure Bank dies nicht selbst anstoßen, fragt nach der Möglichkeit, vor der nächsten Finanzierungsrunde eine einmalige, gebührenfreie Sondertilgung zu leisten. Das minimiert die Restschuld und damit die laufenden Kosten.

Wann ist der richtige Zeitpunkt für eine Prolongation?

Ein Prolongationsangebot kann frühestens zwölf Monate vor Ablauf der Immobilienfinanzierung angefordert werden. Maximal drei Monate vor Laufzeitende bekommt ihr eine Erinnerung eurer Hausbank. Innerhalb dieser Zeit lohnt es sich, die Entwicklung der Bauzinsen im Blick zu haben. Ist mit einem Anstieg zu rechnen, solltet ihr euch frühzeitig um eine Prolongation kümmern. Wer hingegen auf günstigere Zinsen spekuliert, kann abwarten und spätestens drei Monate vor Ablauf der Sollzinsbindung ein Prolongationsangebot anfordern.

Tipp: Mit einem sogenannten Forward-Darlehen könnt ihr euch einen günstigen Zinssatz für die Anschlussfinanzierung bis zu fünf Jahre im Voraus reservieren. Ein Finanzexperte kann euch bei der Suche nach dem besten Kredit unterstützen.

Vorteile der Prolongation

Eine Prolongation ist für viele Kreditnehmer attraktiv, weil diese Form der Anschlussfinanzierung bequem ist. Ihr müsst lediglich das neue Angebot eurer Hausbank unterzeichnen und führt die Finanzierung wie gewohnt fort. Die Vorteile auf einen Blick:

• Schnell und einfach: Eine Prolongation ist mit der Unterzeichnung eines Angebots erledigt.
• Keine Veränderungen: Rahmenbedingungen und Ansprechpartner bleiben meist gleich.
• Ohne Extrakosten: Bei einer Prolongation entfallen Wechsel-, Notar- und Grundbuchgebühren.
• Gebührenfreie Sondertilgungen: Die Prolongation erlaubt euch in der Regel, kostenlose Sondertilgungen vorzunehmen.

Nachteile der Prolongation

Die Prolongation ist bequem, hat aber einen großen Nachteil: Ihr lasst euch unter Umständen einen deutlich günstigeren Zins entgehen. Hausbanken bieten ihren Bestandskunden in der Regel nur mittelmäßige Konditionen an. Ihr spart unterm Strich also Aufwand, aber keine Kosten. Das sind die Nachteile einer Prolongation auf einen Blick:

• Schlechterer Sollzins: Banken bieten ihren Neukunden meist günstigere Zinssätze an als ihren Bestandskunden.
• Keine Vertragsänderungen möglich: Eine Prolongation ist unflexibel. Bis auf Zinsen und Laufzeit bleiben normalerweise alle bisherigen Konditionen bestehen.
• Kaum Verhandlungsspielraum: Bestandskunden haben bei ihrer Hausbank meist wenig Möglichkeiten, die Darlehenskonditionen zu ihren Gunsten zu verändern.

Welche Alternative zur Prolongation gibt es?

Neben der Prolongation gibt es eine weitere Möglichkeit der Anschlussfinanzierung, die Umschuldung. In beiden Fällen wird ein bestehendes Darlehen durch ein neues abgelöst. Der große Unterschied:

1. Prolongation bedeutet, dass der Kreditnehmer bei seiner bisherigen Bank bleibt.
2. Umschuldung heißt, die Anschlussfinanzierung wird meist von einer anderen Bank vergeben. Ihr könnt allerdings auch bei derselben Bank umschulden, indem ihr zum Beispiel neue Konditionen verhandelt oder das bestehende Darlehen anders absichert. Bedenkt dabei, dass ihr erst nach zehn Jahren ab Vertragsschluss ein Sonderkündigungsrecht habt.

Die Prolongation ist ein bequemer Weg. Für den Kreditnehmer bedeutet das Einholen von Vergleichsangeboten im Rahmen der Umschuldung hingegen Aufwand. Dafür stehen die Chancen gut, deutlich günstigere Konditionen für das neue Darlehen auszuhandeln. Nachteilig bei einer Umschuldung ist, dass im Gegensatz zur Prolongation Notar- und Grundbuchgebühren für die Grundschuldabtretung anfallen, wenn die Umschuldung über eine neue Bank erfolgt. Diese sind jedoch meist überschaubar und liegen bei einigen hundert Euro.

Lest hier mehr zum Thema Baufinanzierung: Volltilgerdarlehen: Alles über die Baufinanzierung ohne Restschuld

Prolongation versus Umschuldung: Beispielrechnung

Folgendes Beispiel zeigt, welche Form der Anschlussfinanzierung unterm Strich günstiger sein kann. Dabei gehen wir in beiden Fällen von folgenden Bedingungen aus:

• Restschuld: 160.000 Euro
• Anfängliche Tilgung: drei Prozent
• Laufzeit: 15 Jahre

Die Hausbank unterbreitet ein Prolongationsangebot zu einem Zinssatz von 2,4 Prozent. Eine konkurrierende Bank bietet 1,9 Prozent Sollzins an. Für eine Umschuldung fallen zudem Wechselgebühren an.

Daraus ergibt sich folgende Rechnung:

Eine Umschuldung ergibt in diesem Beispiel mehr Sinn: Der Wechsel zu einer anderen Bank geht nach Ende der 15-jährigen Laufzeit mit einer Kostenersparnis von rund 8.250 Euro einher. Allerdings ist auch die Restschuld nach 15 Jahren bei der Umschuldungs-Variante höher. Unter dem Strich ist die Umschuldung aber trotzdem günstiger.

Sorge vor einem Zinsanstieg? Hier findet ihr Antworten: "Stimmt es, dass die Bauzinsen jetzt wieder steigen?"

Für wen lohnt sich eine Prolongation als Anschlussfinanzierung?

Eine Prolongation als Anschlussfinanzierung kann sich immer dann lohnen, wenn das Zinsangebot eurer Hausbank auf dem aktuellen Marktniveau liegt. Könnt ihr also davon ausgehen, dass andere Banken keine besseren Konditionen anbieten, spricht nichts dagegen, das Prolongationsangebot anzunehmen. Die bequeme Abwicklung ist schließlich ein deutlicher Pluspunkt. In der Praxis ist dieser Fall allerdings unwahrscheinlich.

Dennoch kann es sinnvoll sein, mit eurer Hausbank zu verhandeln, bevor ihr eine Umschuldung anstoßt. Immerhin habt ihr als langjährige Kunden eine gute Position gegenüber eurer Hausbank: Das Ausfallrisiko ist gering und ebenso der Verwaltungsaufwand. Wer zusätzlich Vergleichsangebote vorlegt, hat gute Chancen auf günstige Konditionen bei seiner Bestandsbank. Technisch gesehen wäre das dann aber keine Prolongation, sondern eine Umschuldung über die Hausbank.

In jedem Fall sollten Kreditnehmer sich gut informieren, um das Maximum an Kostenersparnis rauszuholen. Baufinanzierungsexperten unterstützen euch dabei – schnell und unkompliziert finden sie für euch den passenden Kredit zum besten Zins.