Grundschuldbrief: Was ist das und warum ist er so wichtig?

Immer, wenn eine Immobilie oder ein Grundstück gekauft und verkauft wird, erfolgt eine Eintragung ins Grundbuch. Eine Ergänzung dazu ist der Grundschuldbrief, häufig auch als Briefgrundschuld oder einfach Grundschuld bezeichnet. Wir klären alle wichtigen Fragen rund um dieses wichtige Dokument.

Was ist ein Grundschuldbrief?

Bei einem Grundschuldbrief handelt es sich um eine Urkunde und ein Wertpapier. Das Dokument wird zusätzlich zur Eintragung ins Grundbuch ausgestellt. Es bestätigt, dass ein Objekt mit einem Kredit belastet ist und welchen Wert das Darlehen hat.

Schließt ihr für den Kauf eines Hauses oder Grundstücks also eine Baufinanzierung ab, werden eure Schulden ins Grundbuch eingetragen und durch ein weiteres Dokument, die Briefgrundschuld, ausgewiesen. Anders bei der sogenannten Buchgrundschuld: Hierbei erfolgt lediglich der Grundbucheintrag ohne das zusätzliche Wertpapier.

Die Grundschuld ist eine Art Pfand für das Kreditinstitut: Solange ihr das Darlehen nicht vollständig getilgt habt, dürft ihr die Wohnung oder das Haus nicht ohne die Zustimmung der Bank verkaufen. Bei Zahlungsunfähigkeit hat der Gläubiger zudem das Recht, Haus oder Grund durch Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung zu verwerten.

Warum ist der Grundschuldbrief so wichtig?

Ein Grundschuldbrief ist ein wertvolles Dokument. Denn derjenige, der im Besitz dieser Urkunde ist, hat Anspruch auf die eingetragene Summe.

Bis ihr den Kredit abbezahlt habt, bleibt die Briefgrundschuld deshalb in der Regel bei der finanzierenden Bank und dient ihr als Absicherung. Seid ihr schuldenfrei, schickt euch das Kreditinstitut den Grundschuldbrief meist zurück. Bewahrt ihn fortan gut auf und stellt sicher, dass das Dokument nicht in fremde Hände gerät. Im Extremfall könnte ein Dritter damit Anspruch auf die darin eingetragenen Schulden plus Zinsen erheben.

Grundschuld ohne Brief: Die Buchgrundschuld

Es gibt zwei Möglichkeiten, die Grundschuld zu kennzeichnen: mit und ohne Brief.

Briefgrundschuld: Bei der Grundschuldbestellung mit Grundschuldbrief wird zusätzlich zum Eintrag im Grundbuch ein Dokument ausgestellt. Dieses ist Urkunde und Wertpapier in einem. Wer dieses Papier besitzt, hat Anspruch auf die eingetragene Summe.
Buchgrundschuld: Wird die Grundschuld ausschließlich ins Grundbuch mit dem Zusatz "ohne Brief" eingetragen, spricht man von der Buchgrundschuld. Jede Abtretung an einen neuen Gläubiger geht mit einer kostenpflichtigen Änderung des Grundbucheintrags einher.

Der Gesetzgeber sieht die Briefgrundschuld als Standarddokument vor. Doch in der Praxis, besonders bei privaten Kreditnehmern, findet die Buchgrundschuld häufiger Anwendung. Sie ist schneller vollzogen und kostet unterm Strich weniger.

Vorteile und Nachteile der Briefgrundschuld

Vorteil einer Briefgrundschuld ist, dass die Grundschuld leicht von einem zum nächsten Gläubiger weitergegeben werden kann. Wechselt ihr beispielsweise im Zuge einer Umschuldung das Kreditinstitut, muss keine teure Grundbuchänderung erfolgen.

Dafür kostet die erstmalige Bestellung eines Grundschuldbriefs etwa 25 Prozent mehr als eine Buchgrundschuld. Ein Nachteil ist auch, dass ein Verlust der Briefgrundschuld hohe Aufwände und Risiken bedeutet. Wollt ihr euer Haus oder Grundstück verkaufen, müsst ihr ohne entsprechenden Brief ein kostspieliges und langwieriges Aufgebotsverfahren beantragen. Im Schnitt zahlt ihr drei Prozent der eingetragenen Grundschuld und müsst sechs Monate Wartezeit einberechnen.

Worst-Case-Szenario: Die Briefgrundschuld kommt in fremde Hände. In diesem Fall kann der neue Gläubiger die vollständige Darlehenssumme von euch einfordern.

Vorteile einer Briefgrundschuld

Die Abtretung der Briefgrundschuld ist unkompliziert und ohne eine Änderung des Grundbucheintrags möglich.
Bei der Weitergabe des Grundschuldbriefs an einen neuen Gläubiger fallen keine Kosten an.

Nachteile einer Briefgrundschuld

Die Erstellung eines Grundschuldbriefs ist mit Kosten verbunden.
Verliert ihr das Dokument, könnt ihr Haus und Grund nur im Zuge eines Aufgebotsverfahrens verkaufen.
Eine Briefgrundschuld birgt das Missbrauchsrisiko durch Dritte.

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Wie sieht ein Grundschuldbrief aus?

Der Grundschuldbrief wird von der Bundesdruckerei ausgestellt. Das Dokument ist in der Regel gelb und bei aktuellen Exemplaren mit "Deutscher Grundschuldbrief" überschrieben. Die Echtheit wird häufig durch ein Siegel und eine spezielle Bordüre am Rand bestätigt.

Folgende Angaben sind in der Briefgrundschuld in der Regel erfasst:

Höhe der Grundschuld
Angaben zum Grundbucheintrag
Name und Anschrift des Gläubigers
Name und Anschrift des Notars
Nennung des Amtsgerichts
Nennung des Grundbuchamts
Unterschriften von Rechtspfleger und Urkundsbeamtem

Hausverkauf ohne Grundschuldbrief: Ist das möglich?

Ein Hausverkauf ohne Briefgrundschuld ist möglich, aber mit einer erheblichen zeitlichen Verzögerung verbunden. Denn bevor das Objekt in neue Hände gehen kann, muss der fehlende Grundschuldbrief erst für ungültig erklärt werden. Dafür müsst ihr einen Aufgebotsantrag stellen. Bis der durch ist, vergehen mindestens sechs Monate.

Je eher euch der Verlust des Grundschuldbriefs also auffällt, desto besser. Habt ihr bereits einen Kaufinteressenten gefunden, kann der Notar einen entsprechenden Passus in den Kaufvertrag aufnehmen. Besonders ärgerlich wäre es, wenn ein komplett neuer Vertrag aufgesetzt werden muss, weil ihr zu spät feststellt, dass der Grundschuldbrief fehlt. Ein Eigentümerwechsel kann in jedem Fall erst dann erfolgen, wenn das Aufgebotsverfahren vollständig abgeschlossen ist.

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Grundschuldbrief verloren: Was kann ich tun?

Umzug, Diebstahl, Brand: Es kann vorkommen, dass der Grundschuldbrief nicht mehr auffindbar ist. Der Verlust wird dann zum Problem, wenn ihr Haus oder Grund verkaufen wollt. In diesem Fall müsst ihr ein sogenanntes Aufgebotsverfahren in Gang setzen, das den fehlenden Grundschuldbrief für ungültig erklärt. Dieser Prozess dauert etwa ein halbes Jahr und ist kostenpflichtig.

Folgende Schritte solltet ihr umgehend einleiten, wenn ihr die Briefgrundschuld nicht finden könnt:

Steht ein Hausverkauf an, nehmt sofort Kontakt zu eurem Notar auf. Dieser wird euch beim veränderten Verkaufsprozess unterstützen.
Informiert euer Kreditinstitut. Möglicherweise ist der Brief noch bei der Bank.
Ist die Briefgrundschuld nicht auffindbar, unterschreibt ihr eine eidesstattliche Erklärung. Die Bank lässt diese von einem Notar beglaubigen.
Beantragt beim Kreditinstitut eine neue Löschungsbewilligung der Grundschuld.
Stellt selbst oder über euren Notar einen Aufgebotsantrag beim zuständigen Amtsgericht.
Das Amtsgericht macht den Verlust des Grundschuldbriefes öffentlich. Ein potenzieller Besitzer hat nun sechs Monate Zeit, sich zu melden.
Erst nach Ablauf der Frist wird die Briefgrundschuld für ungültig erklärt und der Eigentümerwechsel kann stattfinden.

Um sich diese Schritte zu ersparen, kann es sinnvoll sein, die Grundschuld sofort löschen zu lassen, sobald der Kredit abbezahlt und die Briefgrundschuld wieder in euren Händen ist.

Briefgrundschuld löschen: Wie geht das?

Sobald ihr euer Darlehen vollständig zurückgezahlt habt, könnt ihr eure Grundschuld löschen lassen. Das kostet zwar, ihr müsst den Grundschuldbrief aber nicht länger aufbewahren und einen Verlust fürchten. Das Löschen der Grundschuld ist auch dann sinnvoll, wenn ihr eure Immobilie wieder verkaufen wollt. Für unbelastete Grundstücke ist die Nachfrage meist deutlich höher und ihr könnt in der Regel einen höheren Preis erzielen. Lest auch: "Haus verkaufen: So holt ihr am meisten raus"

Wie ihr die Grundschuld löschen könnt, was das Verfahren kostet und welche Unterlagen ihr dafür braucht, erfahrt ihr in: Grundschuld löschen: Reicht auch eine Löschungsbewilligung?