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Immobilie beleihen: Beleihungswert, Beleihungsgrenze & Beleihungsauslauf

Sandra Hermes

Sandra Hermes

Eure Immobilie ist eine Menge Geld wert, aber ihr könnt dieses Kapital nicht nutzen? Das geht allen Immobilienbesitzern so. Wer Haus oder Wohnung dennoch zu Geld machen will, kann seine Immobilie beleihen.

Es ist ein bisschen wie beim Monopoly. Wenn kein Geld mehr in der Kasse ist, müsst ihr eine Hypothek auf ein Haus aufnehmen. Heute spricht man davon, seine Immobilie zu beleihen. Wie viel Geld ihr auf diesem Weg von der Bank bekommen könnt, liegt am Beleihungswert. Wie hoch die monatlichen Kreditraten ausfallen, hängt auch vom Beleihungsauslauf ab.

Hört sich kompliziert an? Ist es eigentlich gar nicht. Wir klären die Fachbegriffe und sagen euch, wann es sich lohnt, seine eigenen vier Wände zu beleihen.

Was bedeutet es, wenn ich meine Immobilie beleihe?

Als Haus-, Wohnungs- oder Grundstücksbesitzer habt ihr ein ansehnliches Vermögen aufgebaut. Neben den vielen Vorteilen, die diese Art der Anlage mit sich bringt, hat sie leider auch einen entscheidenden Nachteil: ihr seid nicht flüssig. Wenn ihr nun dringend eine größere Summe Geld braucht, könnt ihr aber dennoch vom Wert eurer Immobilie profitieren. Zum Beispiel, indem ihr sie beleiht.

Eine Immobilie zu beleihen bedeutet, dass ihr sie der Bank komplett oder zum Teil als Sicherheit für einen Kredit anbietet. Dazu wird die Bank euer Haus, eure Wohnung oder euer Grundstück schätzen und auf dieser Grundlage den Beleihungswert errechnen. Ist eure Immobilie bereits schuldenfrei, habt ihr besonders gute Chancen, eine Bank zu finden, die euch einen Kredit anbietet.

Solange ihr die Raten für diesen Kredit zahlen könnt, ist alles in Ordnung. Behaltet aber immer im Hinterkopf, was passieren kann, wenn ihr den Kredit nicht bedienen könnt. Dann hat die Bank das Recht, auf euer Eigentum zurückzugreifen. Denn der Kredit wird als Grundschuld in das Grundbuch eingetragen. Im schlimmsten Fall wird euer Haus zwangsversteigert.

Zu welchem Zweck kann ich mein Haus beleihen?

Eine Bank ist eher bereit, eine Immobilie zu beleihen, wenn ihr die Summe für sogenannte "wohnwirtschaftliche" Zwecke ausgebt. Dazu gehört zum Beispiel die Modernisierung des Objekts selbst oder der Einsatz des Kredits für den Kauf einer anderen Immobilie. Wenn ihr den Kredit für die Modernisierung selber einsetzt, könnt ihr meistens zwischen den Angeboten mehrerer Banken auswählen, da ihr das Geld wertsteigernd einsetzt und damit das Risiko der Bank mindert.

Handelt es sich aber um einen anderen Verwendungszweck, wird es schon schwieriger. Beleiht ihr euer Haus, um die langersehnte Weltreise zu machen oder um euren Kindern das Studium zu finanzieren, ist die Auswahl deutlich kleiner, da – aus Sicht der Bank – kein zusätzlicher Gegenwert geschaffen wird.

Das heißt nicht, dass diese sogenannte "freie Kapitalbeschaffung" nicht möglich ist. Aber ihr müsst vielleicht etwas länger suchen und vergleichen, bevor ihr das passende Angebot findet. Außerdem verlangen die meisten Kreditinstitute bei einer nicht wohnungswirtschaftlichen Verwendung, dass das Haus lastenfrei sein muss.

Beleihungsgrenze: In welcher Höhe kann ich meine Immobilie beleihen?

Welche Summe ihr durch die Beleihung eures Hauses bekommen könnt, hängt in erster Linie davon ab, was euer Besitz wert ist. Daher wird die Bank den aktuellen Verkehrswert (Marktwert) des Hauses, der Wohnung oder des Grundstücks in einem Wertgutachten ermitteln. Dazu wendet sie – abhängig von der Art der Immobilie – das Vergleichswert-, Sachwert oder Ertragswertverfahren an. Um auf der sicheren Seite zu sein, ziehen viele Kreditgeber zunächst zehn Prozent der ermittelten Summe als Sicherheitsabschlag ab.

100 Prozent des so ermittelten Wertes (Verkehrswert minus Sicherheitsabschlag) stellt die Bank euch zur Verfügung. Das wird als Beleihungswert bezeichnet. Es ist gleichzeitig die Beleihungsgrenze. Eine Bank kann aber auch mehr als diese 100 Prozent beleihen.

Ob ihr diesen Rahmen des Beleihungswerts ausschöpfen könnt oder wollt, hängt wieder von weiteren Faktoren ab. Zum einen kann es sein, dass ihr gar nicht so viel Geld benötigt. Dann beleiht ihr eure Immobilie nur zu einem gewissen Teil des Beleihungswerts.

Und zum anderen ist es möglich, dass euch die Bank die theoretisch mögliche Maximalsumme nicht anbietet, weil ihr die sich daraus ergebende Kreditrate mit eurem Monatseinkommen nicht begleichen könnt.

Welche Summe die Bank euch zu leihen bereit ist, ermittelt sie mit einer Haushaltsrechnung. Darin zieht sie eure monatlichen Ausgaben von eurem Einkommen ab und schätzt auf dieser Grundlage ein, welche Monatsrate ihr euch bei welcher Laufzeit und Tilgung leisten könnt. Lebenshaltungskosten werden als Basis auf jeden Fall berücksichtigt.

Achtung: Anders als beim Immobilienverkauf, müsst ihr das Wertgutachten nicht selbst zahlen. Wenn es für die Bank darum geht, ihr Risiko einzuschätzen, gehört die Verkehrswertermittlung bei einer geplanten Beleihung zu ihrem Service.

Was bedeutet Beleihungsauslauf?

Wenn ihr euch zum ersten Mal mit dem Thema Immobilienbeleihung beschäftigt, seid ihr vielleicht über den Begriff "Beleihungsauslauf" gestolpert. Damit ist nicht etwa das Ende der Beleihung gemeint. Beleihungsauslauf bezeichnet den prozentualen Anteil des Darlehens im Verhältnis zum Beleihungswert.

Oder anders: Der Beleihungsauslauf ist der Prozentsatz, den ihr als Kredit in Anspruch nehmt, obwohl auch mehr möglich gewesen wäre. Für die Bank ist das Risiko der Finanzierung kleiner, je geringer der Beleihungsauslauf ist. Das ist positiv für die Konditionen, die sie euch anbieten kann. Umgekehrt verschlechtern sich die Konditionen für euch, je höher der Beleihungsauslauf ist.

Beispiel:

Formel: Beleihungsauslauf = Darlehenssumme/Beleihungswert

Der Beleihungswert eures Hauses liegt bei 400.000 Euro. Ihr braucht ein Darlehen von 100.000 Euro, um das Studium eurer Tochter zu finanzieren.

100.000 Euro/400.000 Euro = 0,25 = 25 Prozent

Der Beleihungsauflauf beträgt also 25 Prozent. Ihr beleiht euer Haus also nur zu 25 Prozent. Es bleiben bis zum Beleihungswert noch 75 Prozent übrig. Falls notwendig, könntet ihr diese zu einem späteren Zeitpunkt nutzen.

Welche Voraussetzungen muss ich zur Kapitalbeschaffung erfüllen?

Ob die Bank euer Haus beleiht und ob sie dabei bis an die Beleihungsgrenze geht, ist ihre Entscheidung. Bei den meisten Kreditinstituten müsst ihr die folgenden Voraussetzungen erfüllen:

  • Regelmäßiges Einkommen (Gehalt oder Rente)
  • Ausreichend hohes Einkommen (das können neben dem Gehalt und einer Rente auch Mieteinnahmen oder andere Erträge sein)
  • Ein nicht zu hohes Alter
  • Die Immobilie sollte möglichst schuldenfrei sein (ist sie es noch nicht, wird das Darlehen meistens teurer oder die Bank lehnt die Beleihung ganz ab. Außerdem bestehen Banken oft darauf, dass die Grundschuld vor einer (eventuell) bereits bestehenden Grundschuld im Grundbuch eingetragen wird)
  • Je nach Situation fordern einige Banken eine positive Schufa-Auskunft (bei einem negativen Schufa-Score ist eine Beleihung oft nur mit einem Risiko-Aufschlag möglich, in der Regel lehnt die Bank bei einer negativen Schufa-Auskunft die Beleihung eher ganz ab)
  • Die Immobilie sollte sich in Deutschland befinden

Übrigens: Es kann sein, dass im Grundbuch solche Rechte wie zum Beispiel ein Wohnrecht oder Nießbrauch (das lebenslange Recht, in einer Immobilie zu wohnen und alle Nutzungen daraus zu ziehen) eingetragen sind. Bei diesen so genannten Dienstbarkeiten wird die Bank der Beleihung in der Regel nur dann zustimmen, wenn diese nachrangig eingetragen werden. Die Dienstbarkeiten bedeuten für die Bank eine Wertminderung des Objekts.

Gibt es eine Altersgrenze für eine Immobilienbeleihung?

Ob ihr als Rentner eure Immobilie beleihen könnt, hängt von der Bank ab. Eine feste Altersgrenze gibt es nicht. Aber ein höheres Alter stellt natürlich für den Kreditgeber ein größeres Risiko dar. Um das auszugleichen, wird der Kredit teurer oder die Laufzeit ist kürzer. Wenn die Haushaltsrechnung positiv ausfällt und eure Immobilie abbezahlt ist, ist eine Beleihung zwar möglich. Allerdings müsst ihr auch mit einzelnen Absagen rechnen.

Was kann beliehen werden?

Nicht nur das eigene Haus, auch eine Wohnung oder ein Grundstück können beliehen werden. Wichtig ist, dass es sich bei dem Grundstück um Bauland handelt und sich die Objekte in Deutschland befinden. Auch vermietete Häuser oder Wohnungen können zur Kapitalbeschaffung genutzt werden.

Immobilie beleihen versus Ratenkredit – Was sind die Vorteile?

Da hinter einer Beleihung eure Immobilie als Sicherheit steht, bekommt ihr von der Bank günstigere Konditionen als bei einem normalen Ratenkredit. Das spricht für eine Beleihung.

Dennoch hat sie auch Nachteile. Wenn ihr nur eine kleine Summe Bargeld braucht, ist der Aufwand, der hinter einer Immobilienbeleihung steht, unverhältnismäßig groß. Beleihungswert und Beleihungsgrenze müssen ermittelt werden, ihr müsst der Bank Unterlagen für die Haushaltsrechnung zur Verfügung stellen und am Ende ist eine kostenpflichtige Eintragung der neuen Grundschuld im Grundbuch oder eine Sicherungsvereinbarung mit der Bank notwendig.

Geht es also "nur" um eine überschaubare Summe für eine größere Reise oder die Anzahlung für ein neues Auto, ist der Ratenkredit vielleicht die bessere Option. Sprecht am besten mit eurer Bank.

Gibt es Alternativen zum Beleihen einer Immobilie?

Im Alter ist die Beleihung für Immobilienbesitzer nicht die einzige Option, um über eine größere Summe Geld verfügen zu können. Auch ein Teilverkauf oder eine Verrentung der Immobilie ist denkbar. Dabei kauft ein Investor euer Haus oder eure Wohnung (ganz oder zum Teil) und im Grundbuch wird für euch ein lebenslanges Wohn- oder ein Nießbrauchrecht eingetragen.

Außerdem bekommt ihr den Kaufpreis direkt ausgezahlt oder ihr erhaltet eine Rente (lebenslang oder zeitlich befristet). Nach eurem Ableben fällt der Besitz dann an den Investor. Da dieser ein größeres Risiko eingeht, müsst ihr allerdings mit Abschlägen rechnen. Je jünger ihr zum Zeitpunkt der Immobilienverrentung seid, desto geringer fallen der Kaufpreis oder die Höhe der Rente aus. Frauen müssen mit einer noch geringeren Zahlung rechnen, da sie eine statistisch höhere Lebenserwartung haben.

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