Immobilie beleihen: So beleiht ihr Haus oder Wohnung

Es ist ein bisschen wie beim Monopoly. Wenn kein Geld mehr in der Kasse ist, müsst ihr eine Hypothek auf ein Haus aufnehmen. Heute spricht man davon, seine Immobilie zu beleihen. Welchen Betrag ihr auf diesem Weg von der Bank bekommen könnt, liegt am Beleihungswert. Wie hoch die monatlichen Kreditraten ausfallen, hängt auch vom Beleihungsauslauf ab.

Hört sich kompliziert an? Ist es eigentlich gar nicht. Wir klären die Fachbegriffe und sagen euch, wann es sich lohnt, seine eigenen vier Wände zu beleihen.

Was bedeutet es, wenn ich meine Immobilie beleihe?

Als Haus-, Wohnungs- oder Grundstückseigentümer habt ihr ein ansehnliches Vermögen aufgebaut. Neben den vielen Vorteilen, die diese Art der Anlage mit sich bringt, hat sie leider auch einen entscheidenden Nachteil: Ihr seid nicht flüssig. Wenn ihr nun dringend eine größere Summe Geld braucht, könnt ihr aber dennoch vom Wert eurer Immobilie profitieren. Zum Beispiel, indem ihr sie beleiht.

Eine Immobilie zu beleihen bedeutet, dass ihr sie der Bank komplett oder zum Teil als Sicherheit für einen Ratenkredit anbietet. Dazu wird die Bank euer Haus, eure Wohnung oder euer Grundstück schätzen und auf dieser Grundlage den Beleihungswert errechnen. Ist eure Immobilie bereits schuldenfrei, habt ihr besonders gute Chancen, eine Bank zu finden, die euch einen Kredit anbietet.

Solange ihr die Raten für diesen Kredit zahlen könnt, ist alles in Ordnung. Behaltet aber immer das Risiko dieser Kapitalbeschaffung im Hinterkopf: Was passiert, wenn ihr den Kredit nicht bedienen könnt? Dann haben die Banken das Recht, auf euer Eigentum zurückzugreifen. Denn für das Darlehen wird eine Grundschuld in das Grundbuch eingetragen. Im schlimmsten Fall wird euer Haus zwangsversteigert.

Zu welchem Zweck kann ich mein Haus beleihen?

Eine Bank ist eher bereit, eine Immobilie zu beleihen, wenn ihr die Summe für sogenannte "wohnwirtschaftliche" Zwecke ausgebt. Dazu gehört zum Beispiel die Modernisierung des Objekts selbst oder der Einsatz des Kredits für den Kauf einer anderen Immobilie.

Wenn ihr den Ratenkredit für die Modernisierung der Immobilie selber einsetzt, könnt ihr meistens zwischen den Angeboten mehrerer Banken auswählen, da ihr das Geld wertsteigernd einsetzt und damit das Risiko der Bank mindert.

Finanziert das Darlehen aber einen anderen Zweck, wird es schon schwieriger die Finanzierung zu bekommen. Beleiht ihr euer Haus, um die langersehnte Weltreise zu machen oder um euren Kindern das Auslandsstudium zu finanzieren, ist die Auswahl deutlich kleiner. Aus Sicht der Bank wird nämlich kein zusätzlicher Gegenwert geschaffen.

Das heißt nicht, dass diese sogenannte "freie Kapitalbeschaffung" nicht möglich ist. Aber ihr müsst vielleicht etwas länger suchen und vergleichen, bevor ihr das passende Angebot findet. Außerdem verlangen die meisten Kreditinstitute bei einer nicht wohnungswirtschaftlichen Verwendung, dass das Haus abbezahlt sein muss.

Beleihungsgrenze: In welcher Höhe kann ich meine Immobilie beleihen?

Welche Summe ihr durch die Beleihung eures Hauses bekommen könnt, hängt in erster Linie davon ab, was euer Eigentum wert ist. Daher wird die Bank den aktuellen Verkehrswert (Marktwert) des Hauses, der Wohnung oder des Grundstücks in einem Wertgutachten ermitteln. Dazu wendet sie – abhängig von der Art der Immobilie – das Vergleichswert-, Sachwert oder Ertragswertverfahren an. Um auf der sicheren Seite zu sein, ziehen viele Kreditgeber zunächst zehn Prozent der ermittelten Summe als Sicherheitsabschlag ab.

Erfahrt hier mehr zu dem Thema: "Verkehrswert ermitteln: So einfach berechnet ihr den Wert eurer Immobilie"

100 Prozent des ermittelten Wertes (Verkehrswert minus Sicherheitsabschlag) stellt die Bank euch zur Verfügung. Dieser Betrag wird als Beleihungswert bezeichnet. Er ist gleichzeitig die Beleihungsgrenze. Eine Bank kann aber auch mehr als diese 100 Prozent beleihen.

Wie viel Geld bekomme ich, wenn ich eine Immobilie beleihe?

Ob ihr bei eurer Kapitalbeschaffung den Rahmen des Beleihungswerts ausschöpfen könnt oder wollt, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Zum einen kann es sein, dass ihr gar nicht so viel Geld benötigt. Dann beleiht ihr eure Immobilie nur zu einem gewissen Teil des Beleihungswerts.

Und zum anderen ist es möglich, dass euch die Banken die theoretisch mögliche Maximalsumme nicht anbieten, weil ihr die sich daraus ergebende Kreditrate mit eurem Monatseinkommen nicht begleichen könnt.

Welche Summe die Banken euch zu leihen bereit sind, ermittelt sie mit einer Haushaltsrechnung. Darin zieht sie eure monatlichen Ausgaben von eurem Einkommen ab. Auf dieser Grundlage schätzt sie ein, welche Monatsrate ihr euch bei welcher Laufzeit, Tilgung und welchen Zinsen leisten könnt. Lebenshaltungskosten werden als Basis auf jeden Fall berücksichtigt.

Achtung: Anders als beim Immobilienverkauf, müsst ihr das Wertgutachten nicht selbst zahlen. Wenn es für die Banken darum geht, ihr Risiko einzuschätzen, gehört die Verkehrswertermittlung bei einer geplanten Beleihung zu ihrem Service.

Wenn ihr schon einmal vorab schauen wollt, was eure Immobilie wert ist, habt ihr mit unserer kostenlosen Immobilienbewertung die Möglichkeit.

Was bedeutet Beleihungsauslauf?

Wenn ihr euch zum ersten Mal mit dem Thema Immobilienbeleihung beschäftigt, seid ihr vielleicht über den Begriff "Beleihungsauslauf" gestolpert. Damit ist nicht etwa das Ende der Beleihung gemeint. Beleihungsauslauf bezeichnet den prozentualen Anteil des Darlehens im Verhältnis zum Beleihungswert.

Oder anders: Der Beleihungsauslauf ist der Prozentsatz, den ihr als Kredit in Anspruch nehmt, obwohl auch mehr möglich gewesen wäre. Für die Banken ist das Risiko der Finanzierung kleiner, je geringer der Beleihungsauslauf ist. Das ist positiv für die Konditionen, die sie euch für die Finanzierung anbieten kann. Umgekehrt verschlechtern sich die Bedingungen für euch, je höher der Beleihungsauslauf ist.

Beispielrechnung für einen Beleihungsauslauf

Formel: Beleihungsauslauf = Darlehenssumme / Beleihungswert

Der Beleihungswert eures Hauses liegt bei 400.000 Euro. Ihr braucht ein Darlehen von 100.000 Euro, um das Auslandsstudium eurer Tochter zu finanzieren.

100.000 Euro / 400.000 Euro = 0,25 = 25 Prozent

Der Beleihungsauflauf beträgt also 25 Prozent. Ihr beleiht euer Haus demnach nur zu 25 Prozent. Es bleiben bis zur Beleihungsgrenze also noch 75 Prozent übrig. Falls notwendig, könntet ihr diese zu einem späteren Zeitpunkt nutzen.

Welche Voraussetzungen muss ich zur Kapitalbeschaffung erfüllen?

Ob die Bank euer Haus beleiht und ob sie dabei bis an die Beleihungsgrenze geht, ist ihre Entscheidung. Bei den meisten Kreditinstituten müsst ihr die folgenden Voraussetzungen erfüllen:

• Regelmäßiges Einkommen: Dazu zählen Gehalt oder Rente.
• Ausreichend hohes Einkommen: Das können neben dem Gehalt und einer Rente auch Mieteinnahmen oder andere Erträge sein.
• Nicht zu hohes Alter: Die meisten Banken lassen sich auf Kunden bis 75 Jahre ein.
• Abbezahlte Immobilie: Die Immobilie sollte möglichst schuldenfrei sein. Ist sie es noch nicht, werden die Zinsen für das Darlehen meistens teurer. Oder ihr bekommt eine Absage für die Beleihung.
• Kreditwürdigkeit: Je nach Situation fordern einige Banken eine positive Schufa-Auskunft. Bei einem negativen Schufa-Score ist eine Beleihung oft nur mit einem Risiko-Aufschlag möglich. In der Regel lehnt die Bank bei einer negativen Schufa-Auskunft die Beleihung eher ganz ab.
• Immobilie in Deutschland: Das Haus oder die Wohnung sollte sich in Deutschland befinden.

Übrigens: Es kann sein, dass im Grundbuch solche Rechte wie zum Beispiel ein Wohnrecht oder Nießbrauchrecht eingetragen sind. Nießbrauch ist das lebenslange Recht, in einer Immobilie zu wohnen und alle Nutzungen daraus zu ziehen. Bei diesen so genannten Dienstbarkeiten werden die Banken der Beleihung in der Regel nur dann zustimmen, wenn diese nachrangig eingetragen werden. Die Dienstbarkeiten bedeuten für eine Bank eine Wertminderung des Objekts.

Haus beleihen im Alter – geht das?

Ob ihr als Rentner eure Immobilie beleihen könnt, hängt von der Bank ab. Eine feste Altersgrenze gibt es nicht. Aber ein höheres Alter stellt für den Kreditgeber ein größeres Risiko dar. In der Praxis liegt die Altersgrenze für die Beleihung einer Immobilie im Schnitt bei 75 Jahren.

Das ist aber nicht bei jeder Bank so. Bekommt ihr keinen Kredit, solltet ihr auch noch einmal andere Kreditinstitute anfragen. Und dann heißt es vergleichen: Das Risiko, eure Immobilie im Alter zu beleihen, kann je nach Bank die Zinsen höher oder die Laufzeit kürzer machen. Daher schaut euch die verschiedenen Angebote genau an.

Wohnung, Haus, Grundstück – was könnt ihr beleihen?

Nicht nur das eigene Haus, auch eine Wohnung oder ein Grundstück könnt ihr als Sicherheit für die Kapitalbeschaffung beleihen. Wichtig ist, dass es sich bei dem Grundstück um Bauland handelt und sich die Objekte in Deutschland befinden. Auch andere Immobilien wie vermietete Häuser oder Wohnungen könnt ihr zur Kapitalbeschaffung nutzen.

Lässt sich ein nicht abbezahltes Haus beleihen?

Theoretisch könnt ihr auch ein nicht abbezahltes Haus beleihen. In der Praxis dürfte es aber schwierig werden, eine Bank zu finden, die es als Sicherheit für eine weitere Finanzierung annimmt. Denn die Grundschuld der Beleihung wird dann in der Regel nachrangig gegenüber der Grundschuld für die Baufinanzierung eingetragen.

Die Bank würde also das Risiko eingehen, dass im Falle einer Zwangsvollstreckung zunächst die Forderung aus der Baufinanzierung befriedigt wird und anschließend nichts mehr übrig ist. Anders kann es aussehen, wenn die Immobilie zwischenzeitlich eine deutliche Wertsteigerung verzeichnen kann. Dann lässt sich eine Bank schon eher darauf ein und gewährt euch ein weiteres Darlehen. In diesem Fall handelt es sich um das Nachbeleihen einer Immobilie.

Immobilie beleihen versus Ratenkredit – Was sind die Vorteile?

Da hinter einer Beleihung eure Immobilie als Sicherheit steht, bekommt ihr vom Kreditinstitut günstigere Konditionen als bei einem normalen Ratenkredit. Das spricht für eine Beleihung.

Dennoch hat sie auch Nachteile. Wenn ihr nur eine kleine Summe Bargeld braucht, ist der Aufwand, der hinter einer Immobilienbeleihung steht, unverhältnismäßig groß. Beleihungswert und Beleihungsgrenze müssen ermittelt werden. Zudem müsst ihr der Bank Unterlagen für die Haushaltsrechnung zur Verfügung stellen. Am Ende ist eine kostenpflichtige Eintragung der neuen Grundschuld im Grundbuch oder eine Sicherungsvereinbarung mit dem Kreditinstitut notwendig.

Geht es bei dem Darlehen also "nur" um eine überschaubare Summe für eine größere Reise oder die Anzahlung für ein neues Auto, ist der Ratenkredit vielleicht die bessere Option. Sprecht am besten mit eurer Bank oder einem Kreditexperten über die verschiedenen Möglichkeiten der Finanzierung.

Gibt es Alternativen zum Beleihen einer Immobilie?

Im Alter ist die Beleihung für Immobilienbesitzer nicht die einzige Option, um über eine größere Summe Geld verfügen zu können. Auch eine Verrentung der Immobilie – beispielsweise per Umkehrhypothek – ist für die Kapitalbeschaffung denkbar. Dabei kauft in der Regel ein Investor euer Haus oder eure Wohnung, ganz oder zum Teil. Im Grundbuch wird für euch ein lebenslanges Wohn- oder ein Nießbrauchrecht eingetragen.

Außerdem bekommt ihr den Kaufpreis direkt ausgezahlt oder ihr erhaltet eine Rente – lebenslang oder zeitlich befristet. Nach eurem Ableben fällt die Immobilie dann an den Investor. Da dieser ein größeres Risiko eingeht, müsst ihr allerdings mit Abschlägen rechnen. Je jünger ihr zum Zeitpunkt der Immobilienverrentung seid, desto geringer fallen der Kaufpreis oder die Höhe der Rente aus. Frauen müssen mit einer noch geringeren Zahlung rechnen, da sie eine statistisch höhere Lebenserwartung haben.

Wenn ihr den Wert eurer Immobilie nicht vollständig benötigt, liegt es auf den ersten Blick auch nahe, einfach einen Teil von Haus oder Wohnung zu verkaufen. Wer genauer hinschaut, wird allerdings merken, dass sich ein solcher Teilverkauf nicht lohnt. Details zu den Nachteilen eines Immobilien-Teilverkaufs gibt es hier. Beleiht ihr euer schuldenfreies Haus, steht ihr meist besser da.

Wie ihr eure Immobilie frühzeitig könnt, erfahrt ihr in "Haus vererben zu Lebzeiten: Lassen sich Immobilien steuerfrei vererben?"

Die aktuelle Entwicklung der Immobilienpreise könnt ihr in unserem Newsticker verfolgen.