Eigenkapitalnachweis: Wieso? Wie viel? Woher?

Die Anforderungen an angehende Immobilieneigentümer und Bauherren werden größer, und das Thema Eigenkapital beziehungsweise Eigenkapitalnachweis wird immer wichtiger. Um euren Finanzierungsbedarf zu ermitteln und euch ein Angebot machen zu können, muss die Bank wissen, wie viel Geld ihr mitbringt. Wir sagen euch, was alles zum Eigenkapital gehört, wie viel ihr mitbringen solltet und wie sich das Eigenkapital nachweisen lässt.

Gut zu wissen: Erfahrt hier vorab, wie ihr euer Eigenkapital für den Hauskauf berechnen könnt.

Was ist ein Eigenkapitalnachweis?

Wer eine Immobilie kaufen oder bauen möchte, wird vor immer größere Herausforderungen gestellt. Einerseits führen die steigenden Zinsen zu einer höheren monatlichen Belastung bei der Tilgung. Andererseits verlangt die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (Bafin) größere Sicherheiten bei der Kreditvergabe, was zu höheren Anforderungen der Kreditinstitute an die Kunden führt. 

Um ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück kaufen zu können, wollen Makler oder Eigentümer eine Finanzierungsbestätigung. Bevor die Bank allerdings ihr Okay für den Kredit gibt, müsst ihr im Finanzierungsgespräch einen Eigenkapitalnachweis nachweisen. Dieser zeigt schwarz auf weiß, über welche Finanzmittel potenzielle Kreditnehmer verfügen. Schließlich müssen die Kreditinstitute sicherstellen, dass ihr euer Darlehen auch zurückzahlen könnt. Dazu sind sie sogar verpflichtet. Wichtig ist, dass es sich bei den Unterlagen um offizielle Papiere von Banken oder anderen Kreditinstituten handelt. In der Regel reichen Konto- oder Depotauszüge.

Wie bereitet man sich auf ein Finanzierungsgespräch vor? Das lest ihr hier.

Was gilt als Eigenkapitalnachweis beim Immobilienkauf?

Zum Eigenkapital zählt alles, was zu eurem privaten Vermögen gehört. Darunter fällt zum Beispiel:

• Bargeld
• Guthaben auf dem Konto oder Sparbuch
• Aktien
• Investmentfonds
• Wertpapiere
• Bausparverträge
• Lebensversicherungen
• Immobilien
• abbezahlte Baugrundstück
• Gold in Form von Barren, Münzen oder Schmuck

Auch Oldtimer-Sammlungen oder andere wertvolle Fahrzeuge, die keinen großen Wertverlust mit sich bringen, können als Sicherheiten angerechnet werden, ebenso wie Kunstgegenstände, deren Wert sich nachweisen lässt.

Viele Banken rechnen bei der Baufinanzierung auch Darlehen der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) oder Zuschüsse aus Riester-Verträgen als Eigenkapital an. Auch mit der Wohnungsbauprämie könnt ihr den Kredit bei der Hausfinanzierung senken.

Wer handwerklich begabt ist, hat die Möglichkeit, Eigenkapital in Form von Eigenleistung aufzubauen und bei einem Neubau oder einer Renovierung selbst Hand anzulegen. Was ihr bei der sogenannten Muskelhypothek beachten solltet, erklären wir im Detail in "Muskelhypothek: So könnt ihr Eigenleistung als Eigenkapital nutzen". 

Warum will die Bank einen Eigenkapitalnachweis?

Dass das Thema Eigenkapital bei der Bau- und Immobilienfinanzierung eine zunehmend größere Rolle spielt, hängt mit neuen Vorgaben der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht zusammen.

Die Bafin befürchtet, dass Kreditinstitute wegen der Risiken am Immobilienmarkt in eine Schieflage rutschen könnten. Diese droht, wenn zu viele Schuldner ihre Immobilienkredite nicht mehr zurückzahlen können.

Deshalb hat die Bafin beschlossen, dass Banken seit dem 1. April 2022 einen höheren Puffer für mit Wohnimmobilien besicherte Kredite vorhalten müssen. Konkret geht es um zwei Prozent der Kreditsummen, die sie als Eigenkapital für Baufinanzierungen reservieren müssen. Hinzu kommt ein allgemeiner "antizyklischer Kapitalpuffer" von 0,75 Prozent für alle inländischen Kredite.

Für die Kreditinstitute bedeutet das, dass sie 22 Milliarden Euro an zusätzlichem Kapital vorhalten müssen. Und je mehr Eigenkapital Banken für ihr Kreditgeschäft beiseite legen müssen, desto höher fallen die Zinsen aus, die sie von ihren Kunden verlangen.

Was bringt ein Eigenkapitalnachweis bei der Baufinanzierung?

Egal ob Immobilienkauf oder Baufinanzierung – je mehr Eigenkapital ihr einbringen könnt, desto besser stehen die Chancen bei der Bank. Eure Vorteile:

• Niedrigere Zinsen: Bringt ihr Eigenkapital beim Hauskauf mit, könnt ihr euch Kredite zu niedrigeren Zinsen sichern. Lest dazu auch: So haltet ihr die Bauzinsen niedrig.
• Schnellere Tilgung: Je mehr Eigenkapital ihr einbringen könnt, desto niedriger fällt die Kreditsumme aus. Niedrigere Zinsen ermöglichen eine höhere Tilgung bei gleichbleibender Monatsrate und ihr habt eure Immobilie schneller abgezahlt. Mehr zum Thema Tilgung und wie hoch die Rate sein sollte, erklären wir hier.
• Bessere Chancen auf eine Baufinanzierung: Zwar könnt ihr auch ohne Eigenkapital ein Haus kaufen – dann spricht man von einer Vollfinanzierung –, dennoch sind Banken rechtlich dazu verpflichtet, eure Kreditwürdigkeit zu prüfen. Wenn ihr Eigenkapital mitbringt, erhöht ihr eure Chancen auf eine Baufinanzierung erheblich.

Wie viel Eigenkapital muss ich beim Immobilienkauf nachweisen?

Unter Umständen ist es möglich, eine Immobilie mit nur wenig oder sogar ganz ohne Eigenkapital zu kaufen oder zu bauen. Mehr dazu lest ihr in "Hausbau finanzieren ohne Eigenkapital – (wie) geht das?". 

Experten raten davon allerdings ab, wie ihr hier nachlesen könnt. Die meisten Banken sagen, dass ihr zumindest die Kaufnebenkosten mit Eigenkapital finanzieren solltet. Die meisten Kreditgeber empfehlen, egal ob Hausbau oder Immobilienkauf, mindestens 20 bis 30 Prozent der Gesamtkosten aus eigener Tasche zu finanzieren. 

Woher bekomme ich einen Eigenkapitalnachweis?

Eigenkapitalnachweise sind die Unterlagen, die sich im Rahmen der Immobilienfinanzierung am einfachsten beschaffen lassen. Denn grundsätzlich gilt Vermögen als Eigenkapitalnachweis. Ihr braucht also lediglich Konto- oder Depotauszüge, aus denen hervorgeht, was ihr angespart habt. Mehr dazu im nächsten Abschnitt. 

Eigenkapital nachweisen – wie geht das? 

Um euer Eigenkapital nachzuweisen, sollten ihr folgende Dokumente parat haben:

• Kontoauszüge
• Auszüge von Sparkonten und Sparbriefen
• Auszüge von Depots und anderen Aktien- und Anleiheanlagen

Immobilien als Eigenkapital nachweisen

Falls ihr bereits eine Wohnung, ein Haus oder ein Grundstück besitzt, könnt ihr auch diese als Sicherheit einbringen. Relevant sind alle Unterlagen, aus denen der Wert eures Eigentums hervorgeht. Dazu zählen aktuelle Einnahmen aus der Vermietung, Grundrisse oder andere Dokumente, die ihr auch für die Wertberechnung eurer künftigen Traumimmobilie vorlegen müsst.

Kontostand nachweisen

Dazu genügen Original-Kontoauszüge, Kopien oder Ausdrucke aus eurem Online-Banking-Postfach.

Barvermögen nachweisen

Falls ihr Zuhause Bargeld gebunkert habt, das ihr als Eigenkapital einbringen möchtet, bleibt euch nur der Weg zur Hausbank. Kreditinstitute akzeptieren nur Vermögen, das auf einem Konto eingezahlt worden ist. Wenn es schnell gehen muss, gilt in der Regel auch der Einzahlungsbeleg als ausreichender Nachweis.

Depotvermögen und Aktien nachweisen

Um euer Vermögen in Form von Aktien, Investmentfonds und Wertpapieren anerkennen zu lassen, genügt ein Depotausdruck mit dem tagesaktuellen Kurs.

Bausparvertrag als Eigenkapital nachweisen

Bei Bausparverträgen ist die eingezahlte Summe relevant. Dafür könnt ihr bei eurer Bausparkasse einen aktuellen Auszug eures Bausparkontos anfordern.

Lebensversicherung nachweisen

Bei Lebensversicherungen zählt der aktuelle Rückkaufswert als Eigenkapital. Lasst euch einfach einen aktuellen Nachweis zusenden.

Eigenleistung nachweisen

Wenn ihr selbst, eure Freunde oder Verwandte handwerklich fit seid, ist die sogenannte Muskelhypothek eine gute Möglichkeit, um euer Eigenkapital aufzustocken. Hinter diesem umgangssprachlichen Begriff verbergen sich die Eigenleistungen, die ihr im Rahmen einer Renovierung oder eines Hausbaus einbringen könnt. 

Statt Handwerker zu bezahlen, lassen sich etwa Maler- und Tapezierarbeiten, Gartengestaltung oder das Verlegen von Fliesen und Böden selbst erledigen – vorausgesetzt, ihr verfügt über die notwendigen Fähigkeiten. 

Erfahrt hier, wie ihr mit Eigenleistung beim Hausbau spart – und wie nicht.

Wer einen entsprechenden beruflichen Hintergrund hat, kann der Bank diesen in Form von Abschlusszeugnissen, Meisterbriefen, Zusatzqualifikationen oder ähnlichem nachweisen. Besonders in gefährlichen Bereichen wie Elektrik bestehen die Kreditinstitute auf entsprechende Nachweise.

Gibt es Vorlagen und Muster zum Eigenkapitalnachweis?

Kaufinteressenten müssen für den Eigenkapitalnachweis keine speziellen Formulare ausfüllen, sondern nur die Nachweise erbringen. Für Verkäufer und Makler ist lediglich die Finanzierungsbestätigung der Bank oder Bausparkasse von Interesse.

FAQs Eigenkapitalnachweis

Muss ich mein gesamtes Eigenkapital einbringen?

Das ist wohl die häufigste Frage, die sich angehende Immobilienbesitzer und Bauherren stellen. Die Antwort lautet ganz klar: bloß nicht! Niemand weiß, was kommt – deshalb ist es wichtig, einen Notgroschen auf der hohen Kante zu haben, wenn zum Beispiel das Auto kaputtgeht oder andere Reparaturen oder Neuanschaffungen anfallen. Auch Banken raten dazu, nicht die gesamten Ersparnisse in die Immobilie zu stecken. Experten empfehlen, zwei bis drei Monatsnettogehälter als Reserve zu behalten.

Es gibt aber noch weitere Fragen, die ihr euch im Rahmen der Finanzierungsplanung selbst stellen solltet:

• Wie schnell kann ich etwa bei Festgeld- oder Sparkonten über bestimmte Summen verfügen?
• Stehen Steuerrückzahlungen, Bonuszahlungen vom Arbeitgeber, ein möglicher Erbfall oder ähnliches an, die das Eigenkapital kurzfristig erhöhen?
• Fallen nötige Neuanschaffungen an, die das Ersparte verringern?
• Wie werden sich Wertpapiere oder Immobilien in Zukunft voraussichtlich entwickeln?

Wie viel Eigenkapital für den Hausbau?

Sowohl beim Hausbau als auch beim Immobilienerwerb gilt: je mehr Eigenkapital, desto besser. Die meisten Kreditgeber empfehlen, mindestens 20 Prozent des Kaufpreises und am besten 35 Prozent der Gesamtkosten (inklusive Kaufnebenkosten) aus eigenen Mitteln zu finanzieren. Wer das stemmen und einen Eigenkapitalnachweis erbringen kann, hat im Finanzierungsgespräch eine gute Verhandlungsgrundlage und eine breite Angebotspalette.

Ihr habt kein Eigenkapital? Dann kommen nur eine 110-Prozent-Finanzierung oder eine 130-Prozent-Finanzierung für euch in Frage.

Wie berechne ich mein Eigenkapital?

Nach dem Kassensturz wisst ihr genau, wie viel Eigenkapital euch zur Verfügung steht. Das ist die Grundlage, um eure Eigenkapitalquote auszurechnen. Dafür müsst ihr euer Eigenkapital in Verhältnis zur kompletten Investitionssumme für die Immobilie setzen.

Nicht vergessen: Dabei handelt es sich nicht nur um die reine Kaufsumme, sondern auch um die Kaufnebenkosten (zum Beispiel Grunderwerbssteuer, Maklerkosten, Notar- und Grundbuchkosten). Hinzu kommen weitere Investitionen, denn in der Gesamtkostenrechnung vergessen viele die Anschaffung neuer Möbel oder die Gestaltung der Außenanlage.

Die Formel für die Eigenkapitalquote ist simpel: Eigenkapital x 100 / Investitionssumme = Eigenkapitalquote in Prozent.

Nehmen wir ein kleines Beispiel: Ihr verfügt über ein Eigenkapital von 70.000 Euro und plant eine Investitionssumme von 400.000 Euro. In diesem Fall lautet der Rechenweg: 70.000 x 100 = 7.000.000 / 400.000 = 17,5 Prozent. Eure Eigenkapitalquote liegt also mit 17,5 knapp unter den empfohlenen 20 Prozent.

Wie kann ich Eigenkapital schnell aufbauen?

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, um zügig Eigenkapital aufzubauen:

• Sparen: Wer die Traumimmobilie als klares Ziel vor Augen hat, dem fällt es leichter, bewusst jeden Monat Geld auf die Seite zu legen. Ob ihr seltener ausgeht, das Rauchen aufgebt, ein Auto abschafft oder auf eine Fernreise verzichtet – ihr werdet schnell merken, wie euer Kontostand wächst.
• In Fondssparpläne investieren: Erspartes in Fonds zu stecken, kann durchaus lohnenswert sein. Dabei investieren professionelle Vermögensverwalter in eine Vielzahl aussichtsreicher Wertpapiere. Durch die breite Streuung ist das Risiko deutlich geringer als bei Aktien-Ankäufen.
• Privatdarlehen: Nicht nur Banken können Kredite gewähren. Auch Privatpersonen können euch Geld in Form eines Privatdarlehens leihen. Familienmitglieder und Freunde verlangen dafür in der Regel keine oder nur geringe Zinsen – im Gegensatz zu einem Bankkredit.
• Arbeitgeberdarlehen: Euer Arbeitgeber kann euch ebenfalls mit einem Kredit aushelfen. Auch dabei fallen die Zinsen in der Regel deutlich geringer aus als bei Kreditinstituten. Diese Möglichkeit empfiehlt sich jedoch nur, wenn ihr längerfristig bei eurem aktuellen Arbeitgeber bleiben möchtet.
• Schenkung oder vorgezogene Erbschaft: Eure Eltern oder andere Verwandte besitzen Vermögen, das ihr einmal bekommen sollt? Dann macht es durchaus Sinn, einen Teil des Geldes schon zu Lebzeiten zu verteilen. Schenkungen sind bis zu bestimmten Grenzen steuerfrei. Eltern können innerhalb von zehn Jahren ohne steuerliche Abzüge bis zu 400.000 Euro an ihre Kinder weitergeben.

Offene Fragen rund ums Thema Eigenkapital nachweisen und Baufinanzierung? Lasst euch von einem Experten beraten, um beim Immobilienkauf in keine Fallen zu tappen – hier findet ihr den richtigen Ansprechpartner für euer Anliegen.