Paar vor seinem Eigenheim
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Hausbau finanzieren ohne Eigenkapital – (wie) geht das?

Redaktion

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Hausbau finanzieren ohne Eigenkapital – ist das überhaupt machbar? Wenn ja, zu welchen Konditionen? Und was sollte ich als Darlehensnehmer unbedingt beachten? Zwei Baufinanzierungsexperten klären auf und geben Rat.

Normalerweise bringen Baufinanzierer auch Eigenkapital in die Finanzierung mit ein. Aber kann ich auch ohne Eigenkapital meinen Hausbau finanzieren? Wenn ja, wie geht das und was gilt es dabei zu beachten? Diese und weitere Fragen zum Thema Hausbau finanzieren ohne Eigenkapital klären wir mit zwei Experten.

Zu den Personen:

  • Michael Eiteneuer (links) ist seit 2003 Niederlassungsleiter der Volksbank Oberberg im nordrhein-westfälischen Wiehl. Er verantwortet dort unter anderem das Privatkundengeschäft einschließlich der Wohnbaufinanzierung. Eiteneuer lehrt seit 2001 als Dozent am BankColleg für Volkswirtschaftslehre.
  • Sascha Müller (rechts) ist Bereichsleiter Innovation/Geschäftsfeldentwicklung bei der Volksbank Oberberg. Der Diplom-Betriebswirt ist seit 2016 bei der Genossenschaftsakademie im Bereich Bauen und Wohnen tätig. Foto: Katharina Hein/Christian Melzer
Michael Eiteneuer und Sascha Mueller

Hausbau ohne Eigenkapital: Finanziert werden auch die Nebenkosten

Wohnglück: Den Hausbau finanzieren ohne Eigenkapital – ist das eher die Regel oder die Ausnahme?

Michael Eiteneuer: Das ist heutzutage eher die Regel. Nur wenige Baufinanzierer haben – wenn überhaupt – ein wenig Eigenkapital gebildet. Nach meiner Erfahrung liegen die Baufinanzierungsanfragen ohne Eigenkapital aktuell bei über 50 Prozent.

Wohnglück: Aber den Hausbau finanzieren, ganz ohne Eigenkapital – geht das überhaupt bei den derzeitigen Immobilienpreisen?

Sascha Müller: Das geht durchaus. Für uns ist bei der Prüfung einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital vor allem eines ganz wichtig: die Bonität des Kunden, also seine Fähigkeit, den Zahlungsverpflichtungen aus der Baufinanzierung auch vollständig und fristgerecht nachzukommen. Und hier legen wir dann ganz besonderen Wert auf einen Überschuss in der Einnahmen- und Ausgabenrechnung.

Michael Eiteneuer: Ein gutes Beispiel sind hier Studenten. Die haben oft keine Möglichkeit, während des Studiums Eigenkapital aufzubauen. Nach dem Studium sind ihre Einkünfte dann aber schnell relativ hoch. Und unter dieser Voraussetzung ist die Finanzierung ohne Eigenkapital sehr gut machbar.

Wohnglück: Aber finanziert wird ja dann oft nicht nur der reine Kaufpreis.

Sascha Müller: Das ist wahr. In den allermeisten Fällen fließen auch noch die Kaufnebenkosten wie zum Beispiel der Notar, der Makler oder die Grunderwerbsteuer in die Finanzierung mit ein. Das sind ganz schnell noch zehn, zwölf Prozent an Nebenkosten, die noch obendrauf kommen. Wenn so ein Haus 300.000 Euro kostet, dann reden wir schnell über zusätzliche 30.000 Euro, die finanziert werden müssen. Und dann kommen häufig auch noch Kosten für den Umzug oder die Einrichtung dazu. Dadurch wird das Verhältnis von Darlehen zum Wert der Immobilie natürlich immer schwieriger und das Risiko der Bank höher.

Zinsaufschlag bei der Finanzierung des Hausbaus ohne Eigenkapital

Wohnglück: Und dieses Risiko lässt sich die Bank bezahlen.

Sascha Müller: Ja, die Bank berechnet dafür einen Zinsaufschlag. Eine Finanzierung ohne Eigenkapital ist also grundsätzlich möglich, allerdings werden in diesem Fall die Zinssätze ein wenig höher liegen.

Wohnglück: Wie hoch ist denn im Schnitt der Zinsaufschlag, wenn ich den Hausbau ohne Eigenkapital finanzieren möchte?

Sascha Müller: Der Zinsaufschlag beträgt dann ungefähr 0,5 Prozent. Wenn man also heute über zehn Jahre finanziert, dann liegt man mit ausreichend Eigenkapital bei ungefähr 1,3 Prozent. Bei einer Finanzierung ohne Eigenkapital beträgt der Zinssatz dann circa 1,8 oder 1,9 Prozent.

Wohnglück: Aber wie stellt die Bank denn sicher, dass sich der Darlehensnehmer die Aufschläge auch leisten kann?

Michael Eiteneuer: Neben der angesprochenen Bonität verschaffen wir uns einen Überblick über die Vermögens- und Schuldensituation. Dazu gehören zum Beispiel eine Schufa-Auskunft, aber auch eine umfassende Aufstellung der bestehenden Guthaben und Darlehen. Es kann ja durchaus sein, dass zum Beispiel ein Wertpapierdepot vorhanden ist, das aber nicht als Eigenkapital in die Baufinanzierung eingebracht werden soll.

Sascha Müller: Und natürlich fällt es uns bei Bestandskunden leichter, deren finanzielle Situation zu beurteilen. Bei Nicht-Kunden checken wir auch die Kontoführung. Denn allein ein hohes Einkommen ist ja noch kein Garant dafür, dass am Ende des Monats auch ein Überschuss besteht.

Hausbau finanzieren ohne Eigenkapital – das ist heutzutage fast schon die Regel.

Michael Eiteneuer, Niederlassungsleiter Volksbank Oberberg

Einnahmen-/Ausgabenrechnung: Reichen die Überschüsse?

Wohnglück: Ab wann würde Ihre Bank einen geplanten Hausbau ohne Eigenkapital definitiv NICHT finanzieren?

Michael Eiteneuer: Schwierig wird es immer dann, wenn kein Eigenkapital vorhanden ist, gleichzeitig aber noch ein Konsumentenkredit läuft. Das ist eine einfache Einnahmen-/Ausgaben-Rechnung. Denn auch nach Zahlung von Zinsen und Tilgung sollte ein Darlehensnehmer monatlich noch genug Geld übrighaben, um davon leben zu können. Idealerweise sind nach Abzug der Kredit- und Lebenshaltungskosten noch zehn Prozent als Puffer vorhanden, um auch unvorhergesehene Ausgaben stemmen zu können.

Wohnglück: Und prüfen Sie diese Liquidität bei einem Darlehensnehmer ohne Eigenkapital genauer als bei solchen, die mit Eigenkapital finanzieren?

Michael Eiteneuer: Der Gesetzgeber schreibt uns durch die Wohnimmobilienkreditrichtlinie ja schon sehr genau vor, dass wir als elementaren Bestandteil der Kreditprüfung die Einnahmen- und Ausgabenrechnung genau prüfen. Das gilt grundsätzlich bei allen Baufinanzierungen.

Fördermöglichkeiten ausnutzen, lange Zinsbindung sichern

Wohnglück: Wie sieht es denn mit der Laufzeit eines Baufinanzierungsdarlehens ohne Eigenkapital aus? Gibt es da Besonderheiten?

Sascha Müller: Da gibt es keine feste Regel. Wichtiger ist da schon die Tilgungsrate. Bei einem Hausbau ohne Eigenkapital müssen es aus meiner Sicht definitiv mindesten zwei Prozent Tilgung sein. Das ist wirklich das absolute Minimum. Bei einem Annuitätendarlehen zu den derzeitigen Zinssätzen ist man dann immer noch über 30 Jahre mit der Rückzahlung beschäftigt.

Michael Eiteneuer: Früher gab es Abschreibungsmöglichkeiten oder die Eigenheimzulage. Das hat der Staat mittlerweile alles kassiert. Als Ersatz gibt es jetzt geförderte KfW-Darlehen, Wohn-Riester oder auch spezielle Programme der Länder. Über diesen bunten Strauß an Möglichkeiten sollte man sich gerade dann eine möglichst lange Zinsbindung sichern, wenn man den Hausbau ohne Eigenkapital plant. Denn keiner von uns weiß, wie das Zinsniveau in zehn, 15 Jahren aussehen wird.

Wohnglück: Welche Zinsbindung ist beim Hausbau ohne Eigenkapital empfehlenswert? Würden Sie mir auch ein Volltilgerdarlehen empfehlen, wenn ich ohne Eigenkapital finanziere?

Michael Eiteneuer: Das kommt natürlich auch immer darauf an, was die einzelnen Banken an Zinsbindungen anbieten. In Nordrhein-Westfalen zum Beispiel gibt es über die Landesbank ein Wohneigentumsprogramm mit dreißigjähriger Zinsbindung. Das ist zwar an bestimmte Einkommensgrenzen gebunden, die sind aber recht hoch. Der Zins liegt hier derzeit unter zwei Prozent – und es ist ein Volltilger.

Sascha Müller: Völlig egal, ob man mit oder ohne Eigenkapital finanziert: Ein möglichst niedriger Zinssatz ist nicht alles. Man muss sich auch immer ganz genau schauen, wie hoch die Restschuld nach Ablauf des Darlehens noch ist. Wenn man zehn Jahre zurückgezahlt und immer noch 300.000 Euro Restschulden hat, dann passt das nicht. Gerade bei keinem oder wenig Eigenkapital ist das Thema Zinssicherheit noch wichtiger.

Michael Eiteneuer: Und was wir auch immer sagen: Die Finanzierung muss zur Lebensphase passen. Heißt konkret: Bis zum Renteneintritt sollte das Darlehen möglichst zurückgezahlt sein.

Sascha Müller: Und hier kommt dann wieder die Bonität ins Spiel. Wir wollen ja gute Bonitäten belohnen. Ein moderater Zinsaufschlag, dazu eine lange Zinsbindung – das gibt beiden Seiten Planungssicherheit, auch wenn das Eigenkapital für den Hausbau anfänglich fehlt.

Bei der Baufinanzierung ohne Eigenkapital sollte die Tilgungsrate mindestens bei zwei Prozent liegen.

Sascha Müller, Bereichsleiter Innovation/Geschäftsfeldentwicklung

"Fremdes" Eigenkapital: Wenn die Familie unterstützt

Wohnglück: Wenn ich kein Eigenkapital habe – welche Möglichkeiten gibt es denn, "fremdes" Kapital mit in die Baufinanzierung zu nehmen?

Sascha Müller: Zum Zeitpunkt der Wahl des richtigen Finanzierungsmodelles wird so etwas sicher auch mit berücksichtigt. Eine in der Zukunft anstehende Summe, zum Beispiel ein Erbe, kann ja eventuell für eine Sondertilgung genutzt werden. Es gibt auch die Möglichkeit, dass die Eltern ihr Haus beleihen und auch das in die Konzeption mit einfließt. Dass Familienangehörige zusätzliche Sicherheiten hinterlegen, ist nicht untypisch. So etwas verbessert ja wieder das Verhältnis von Darlehen zum Wert der Sicherheit und ermöglicht dann wiederum einen günstigeren Zinssatz.

Michael Eiteneuer: Vielleicht noch ein wichtiger Punkt zum Schluss: Gerade wenn man ohne Eigenkapital finanziert, dann muss man sich fragen: "Was darf auf keinen Fall passieren?" Und diese Risiken muss man wie gesagt gerade bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital unbedingt absichern. Heißt konkret: eine Berufsunfähigkeitsversicherung und eine Risiko-Lebensversicherung sollten es schon sein.

Sascha Müller: Man sieht, Hausbau finanzieren ohne Eigenkapital ist ein komplexes Thema. Das ist keine 08/15-Finanzierung, hier braucht es eine fundierte, kompetente Beratung. Und das ist einer der Gründe, warum wir als Bank hier auch nicht überflüssig werden.

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