Sachverständiger untersucht eine Immobilie
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Sachverständiger für Immobilien: Kosten & Leistungen

Sandra Hermes

Sandra Hermes

Sachverständige für Immobilien ermitteln den Verkehrswert einer Wohnung oder eines Hauses und dokumentieren ihre Arbeit in verschiedenen Gutachten. Wir erklären, warum die Kosten und Leistungen der Immobiliengutachter dabei variieren.

Ihr wollt den Wert eures Hauses ermitteln und fragt euch, ob ihr dazu einen Gutachter oder einen Sachverständigen für Immobilien braucht? Tja, die Antwort ist so einfach wie kompliziert. Im Alltag werden die Begriffe zwar synonym gebraucht und sind keine rechtlich geschützten Berufsbezeichnungen, aber bei der Suche nach dem geeigneten Experten, ist der genaue Wortlaut dennoch entscheidend.

Was ist ein Sachverständiger für Immobilien?

Ein Sachverständiger für Immobilien ist ein Experte, der im Bereich Wertermittlung aus- und/oder weitergebildet wurde. Seine Aufgabe ist die Ermittlung des aktuellen Werts einer Immobilie, eines Grundstücks oder die Beurteilung von Bauschäden. Am Ende des Bewertungsprozesses fasst er seine Ergebnisse für den Auftraggeber in einem Wertgutachten zusammen.

In unserer Alltagssprache werden die Begriffe Immobiliengutachter und Immobiliensachverständiger oft synonym verwendet. Beide sind keine geschützten Berufsbezeichnungen. Es liegt also an euch, Informationen zur Eignung eines bestimmten Sachverständigen einzuholen. Jeder kann sich Sachverständiger nennen, aber nicht jeder kann einen entsprechenden beruflichen Werdegang in der Immobilien- oder Baubrache, eine Zertifizierung einer öffentlichen Institution oder die Bestellung einer Behörde vorweisen.

Ein Sachverständiger für Immobilien kann aber aus unterschiedlichen Branchen kommen. Um im Bereich Immobilienbewertung tätig zu werden, lassen sich sowohl Architekten und Bauingenieure als auch Bank- und Immobilienfachleute, Makler und Anwälte weiterbilden. Zertifizierungslehrgänge zum Sachverständigen für Immobilienbewertung werden zum Beispiel vom TÜV-Rheinland oder der HypZert angeboten.

Welche Arten von Immobiliengutachtern gibt es?

Immobiliensachverständige werden in Deutschland in der Regel in drei Gruppen unterteilt:

Freie Immobiliengutachter

Theoretisch kann jeder als freier Immobiliensachverständiger oder -gutachter arbeiten. Sinnvoll ist die Tätigkeit aber natürlich nur, wenn die Person über einen entsprechenden beruflichen Werdegang verfügt. Da ein freier Gutachter seine Expertise aber nicht über ein Zertifikat nachweisen muss, fallen einige Einsatzbereiche für ihn weg. Freie Sachverständige können zum Bespiel keine gerichtsfesten oder bei Behörden anerkannte Gutachten verfassen.

Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für Immobilien

Rechnet ihr mit einer gerichtlichen Auseinandersetzung (zum Beispiel bei einer Erbschaft oder Scheidung), müsst ihr bei eurer Gutachtersuche auf die geschützte Bezeichnung "Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für Immobilien" achten. Diese Experten haben erfolgreich ein Prüfverfahren (Zertifizierung) durchlaufen und wurden von der Industrie- und Handelskammer (IHK) ernannt. Da sie unter Eid versichert haben, ihre Arbeit objektiv und unparteiisch zu machen, sind ihre Gutachten gerichtsfest.

Staatlich anerkannte Immobiliengutachter

Auch staatlich anerkannte Immobiliengutachter sind zertifiziert. Sie bewerten Immobilien im Auftrag von Behörden und öffentlichen Institutionen. Ihre Berufsbezeichnung ist ebenfalls rechtlich geschützt.

Welche Aufgaben hat ein Gutachter für Immobilien?

Ein Immobiliensachverständiger schätzt anhand seiner Expertise, auf der Grundlage von öffentlichen und privaten Dokumenten und Ortsterminen den aktuellen Wert einer Immobilie ein. Dabei orientiert er sich an der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Am Ende des Prozesses fasst er seine Ergebnisse in einem schriftlichen Gutachten zusammen und ihr wisst, welchen Preis euer Haus, eure Wohnung oder eurer Grundstück derzeit bei einem Verkauf erzielen würde.

Welche Leistungen erbringt ein Immobiliengutachter für euch?

Als Auftraggeber zahlt ihr für ein objektives, unparteiisches Wertgutachten. In ihm stellt der Gutachter seine Analysen und Berechnungen dar. Je nach Anlass und Zweck der Immobilienbewertung gibt es zwei verschiedene Formen:

  • das Kurzgutachten und
  • das Vollgutachten (auch Verkehrswertgutachten).

Kurzgutachten

Das Kurzgutachten gibt euch einen ersten, kostengünstigen Überblick über den Wert eures Hauses. Es ist mit zehn bis 15 Seiten kompakter als ein Vollgutachten und geht nicht so sehr ins Detail. Bei einem einfachen Hausverkauf, bei dem keine Komplikationen zu erwarten sind, ist es in der Regel ausreichend. Ein Kurzgutachten kann auch von einem freien Sachverständigen für Immobiliengutachten erstellt werden. Es hat aber den Nachteil, dass es nicht gerichtsfest ist.

Vollgutachten/Verkehrswertgutachten

Lässt der Auftraggeber ein Vollgutachten erstellen, ist das nicht nur umfangreicher (20 bis 30 Seiten), sondern auch teurer. Neben der Größe der Immobilie, ihrer Lage und ihrem Zustand fließen zahlreiche weitere Fakten in die Bewertung ein. Der Sachverständige holt Unterlagen aus dem Grundbuchamt und der Baubehörde ein und berücksichtigt Besonderheiten wie ein Erbbaurecht, eine aktuelle Vermietung oder den Denkmalschutz. Form und Inhalt des schriftlichen Gutachtens sind nach § 194 BGB vorgeschrieben.

Am Ende weist auch ein Vollgutachten einen aktuellen Verkehrswert der Immobilie aus. Das Gutachten ist gerichtsfest und kann nur von einem zertifizierten oder öffentlich bestellten Sachverständigen für Immobilienbewertung erstellt werden. Bei einem normalen Hausverkauf von A an B ist ein solches Gutachten nicht notwendig. Fürchtet ihr aber eine gerichtliche Auseinandersetzung – zum Beispiel bei einer nicht einvernehmlichen Scheidung oder aufgrund von Erbstreitigkeiten – ist ein Vollgutachten unerlässlich.

Mann macht mit dem Handy ein Foto von einem Haus.
Was euch ein Sachverständiger für Immobilien kostet, liegt vor allem an der Art und damit dem Umfang des Gutachtens. © Getty Images/iStockphoto/ronstik

Welche Kosten fallen durch Gutachter für Immobilien an?

Wie hoch die Rechnung ausfällt, die euch ein Gutachter für Immobilien am Ende ausstellt, liegt vor allem an der Art des Gutachtens. Aber auch die Region ist ein Faktor für den Preis. Der Gutachter hat einen Spielraum, was seine Preisgestaltung angeht. Feste Sätze gibt es nicht.

Am teuersten sind die umfangreichen, gerichtsfesten Vollgutachten. Bei ihnen müsst ihr mit 0,5 bis 1 Prozent des ermittelten Verkehrswerts rechnen. Das wären für ein 400.000 Euro-Haus also zwischen 2.000 und 4.000 Euro. Um keine bösen Überraschungen zu erleben, ist es sinnvoll, sich einen Kostenvoranschlag einzuholen und mehrere Angebote zu vergleichen.

Ein kompaktes Kurzgutachten bekommt ihr schon für 700 bis 1.000 Euro. Wenn kein Gerichtsverfahren droht und ihr das Gutachten auch nicht für eine offizielle Stelle benötigt, könnt ihr also viel Geld sparen. Erkundigt euch im Fall einer Immobilienfinanzierung aber bei eurer Bank. Auch viele Kreditinstituten geben sich nicht mit einem Kurzgutachten zufrieden.

Wollt ihr zunächst nur ein Gefühl für den Marktwert eines Objekts bekommen, geht das übrigens sogar kostenlos. Zum Beispiel über die Wohnglück-Immobilienbewertung. Nach wenigen Klicks wisst ihr, ob sich ein Kauf oder Verkauf derzeit für euch lohnt.

Welche Verfahren wendet ein Sachverständiger für Immobilienbewertung an?

Sachverständige für Immobilienbewertung arbeiten mit ähnlichen Methoden. Gängig sind in der Branche drei unterschiedliche Verfahren, die auch kombiniert werden können:

Vergleichswertverfahren

Bei diesem Verfahren errechnet euer Sachverständiger für Immobilien den Wert des betreffenden Objekts anhand ähnlicher Immobilien in der Nachbarschaft. Dafür nutzt er Grundstücksmarktberichte der Region sowie aktuelle Bodenrichtwertkarten. Der konkrete Zustand der Immobilie, ihr Zuschnitt, ihre Lage und ihre Ausstattung führen zu Minus- oder Pluspunkten in der Bewertung.

Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren wendet ein Gutachter meistens an, wenn es zuletzt zu wenig Verkäufe in der Umgebung gab. Der Immobiliensachverständige ermittelt den Verkehrswert dann auf der Grundlage der fiktiven Herstellungskosten und des lokalen Bodenrichtwerts.

Ertragswertverfahren

Diese Methode eignet sich besonders für Objekte, die tatsächlich einen realen Ertrag erwirtschaften. Das ist zum Beispiel bei vermieteten Objekten der Fall oder bei Gebäuden, in denen sich Ladenlokale oder Firmen befinden. Der Sachverständige berücksichtigt neben dem Wert des Grundstücks auch die Mieteinnahmen, die die Immobilie erwirtschaftet.

Wann braucht ihr einen Gutachter für euer Haus?

Es gibt verschiedene Situationen, in denen es sinnvoll oder notwendig ist, einen Immobiliengutachter mit der Erstellung eines Wertgutachtens zu beauftragen:

  • Privatpersonen brauchen einen Immobiliensachverständigen meistens dann, wenn es um den Kauf oder Verkauf einer selbstgenutzten Immobilie geht. Sowohl als Käufer als auch als Verkäufer bekommt ihr so mehr Sicherheit, was den realen Wert des betreffenden Objekts angeht.
  • Wird ein Haus vererbt, ist ein Wertgutachten aus mehreren Gründen notwendig. Zum einen ist es für die Schätzung der Erbschaftssteuer wichtig, und zum anderen entsteht so die Grundlage, auf der Auszahlungen von Parteien oder der komplette Verkauf eines Hauses geplant werden können.
  • Auch bei einer Scheidung ist es unerlässlich, den Wert des gemeinsamen Vermögens zu ermitteln, um einen fairen Ausgleich zu realisieren. Das Haus oder die Eigentumswohnung sind dabei oft der größte Faktor.
  • Auch beim Hausbau werden häufig Immobiliengutachter beauftragt, um einen Baumangel zu dokumentieren.
  • Wollt ihr einen Hauskauf über ein Kreditinstitut finanzieren, verschafft sich die Bank über ein Wertgutachten einen Überblick über den Verkehrswert. Erst auf dieser Grundlage arbeitet die Bank die Rahmenbedingungen (Zinsen, Tilgung, Laufzeit) für ein Darlehensangebot aus.

Da die Kurzformen Immobiliensachverständiger oder Immobiliengutachter keine geschützten Berufsbezeichnungen sind, lohnt es sich für euch als Auftraggeber genau hinzuschauen. Denn wenn ihr ein gerichtsfestes Vollgutachten braucht, bekommt ihr das nicht bei einem freien Immobiliensachverständigen. Nutzt das Netz und macht euch schlau. Die Industrie- und Handelskammern haben ein gemeinsames, bundesweites Online-Portal, in dem ihr nach öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für Immobilien in eurer Nähe suchen könnt.

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