Paar von hinten in einem Rohbaar
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Was ist der Unterschied zwischen Hypothek und Grundschuld?

Lisa Gutknecht

Lisa Gutknecht

Wer eine Baufinanzierung in Anspruch nimmt, muss das Darlehen besichern: Als sogenanntes Grundpfandrecht kommen eine Hypothek oder die Grundschuld in Frage. Doch welche Variante ist zeitgemäßer? Alles zum Unterschied zwischen Hypothek und Grundschuld auf einen Blick.

Juristisch gesehen zählen sowohl die Hypothek als auch die Grundschuld zum Grundpfandrecht. Sie dienen dem Kreditgeber als Sicherheit für den Fall, dass der Kreditnehmer das Darlehen nicht zurückzahlen kann. Im Normalfall wird es mit dem Grundstück besichert oder mit der Immobilie, die darauf steht. Kann der Kredit nicht getilgt werden, hat der Gläubiger das Recht, das Objekt zu pfänden, um an sein Geld zu kommen. Erfahrt hier, für wen das Grundpfandrecht relevant ist und was ihr über den Unterschied zwischen Hypothek und Grundschuld wissen müsst.

Für wen sind Hypothek oder Grundschuld relevant?

Fast jeder, der bei einer Bank einen Kredit aufnimmt, um sich den Kauf oder Bau einer Immobilie zu finanzieren, bekommt mit dem Grundpfandrecht zu tun. Es ermöglicht dem Gläubiger bei einem Kreditausfall trotzdem sein Geld zurückzuerhalten. Die meisten Banken bestehen auf diese Sicherheit in Form von einer Hypothek oder Grundschuldbestellung.

Für alle, die eine Baufinanzierung in Anspruch nehmen, ist eine Besicherung des Darlehens also ein ganz normaler Vorgang. Deshalb lohnt es sich, den Unterschied zwischen Hypothek und Grundschuld zu kennen.

Was ist eine Hypothek?

Der Begriff Hypothek ist griechischer Herkunft und bedeutet Unterpfand. Im Zusammenhang mit einer Baufinanzierung ist die Hypothek eine Form des Grundpfandrechts: Dem Gläubiger wird das Recht eingeräumt, das finanzierte Grundstück oder Haus zu verwerten, sollte der Kreditnehmer das Darlehen nicht zurückzahlen können.

Wer im Rahmen einer Immobilienfinanzierung eine Hypothek aufnimmt, schließt ein Hypothekendarlehen ab. Das heißt, eine Hypothek ist zwangsläufig an ein Darlehen gebunden und reduziert sich mit jeder Zahlung, die der Kreditnehmer an den Gläubiger tätigt.

Die Hypothek wird ins Grundbuch eingetragen. Dieser Vorgang erfordert die Beauftragung eines Notars, der die Beglaubigung der Unterlagen und deren Übermittlung ans Grundbuchamt unternimmt. Der Gläubiger erhält als Sicherheit eine Urkunde, den sogenannten Hypothekenbrief. Als Alternative zur Briefhypothek gibt es die Buchhypothek. Bei dieser Variante wird das Unterpfand lediglich ins Grundbuch eingetragen.

Sobald das Darlehen vollständig zurückgezahlt ist, erlischt die Hypothek. Sie wird automatisch aus dem Grundbuch gestrichen.

Mit "Hypothek aufnehmen" kann übrigens auch gemeint sein, dass ihr als Eigentümer eure Immobilie beleiht, beispielsweise um Sanierungsmaßnahmen zu finanzieren. Auch in diesem Fall nehmt ihr ein Hypothekendarlehen mit Grundpfandrecht in Anspruch. Mehr zum Thema: "Sanierung zum KfW-Effizienzhaus: So kommt ihr an Fördermittel"

Ihr wollt mehr zum Thema Baufinanzierung wissen und welches Darlehen für euch sinnvoll ist? Unsere Experten helfen euch weiter und finden auf Wunsch das passende Finanzierungsangebot zum günstigsten Zins.

Modellhaus steht auf einem Blatt mit Kurvenlinien
Eine Hypothek reduziert sich über die Jahre zusammen mit der Restschuld. © Getty Images/iStockphoto

Was ist eine Grundschuld?

Die Grundschuld ist neben der Hypothek die zweite, inzwischen gängigere Form des Grundpfandrechts. Sie dient als Absicherung der Bank für das Risiko eines Kreditausfalls. Der Gläubiger darf das Objekt verwerten, um im Falle einer Zahlungsunfähigkeit an sein Geld zu kommen.

Die Grundschuld ist unabhängig von der Art des Darlehens und wird in Höhe der Kreditsumme ins Grundbuch eingetragen. Ist der Kredit vollständig abbezahlt, wird diese nicht automatisch gestrichen. Die Grundschuld wandelt sich stattdessen in eine Eigentümergrundschuld um. Diese könnt ihr ruhen lassen und als Sicherheit wiederbeleben, sobald ihr ein weiteres Darlehen aufnehmen möchtet.

Alternativ kann man eine Grundschuld löschen lassen. Wie das funktioniert, welche Kosten auf euch zukommen und was es dabei zu beachten gibt, erfahrt ihr in unserem Ratgeber Grundschuld löschen.

Unterschied zwischen Hypothek und Grundschuld

Sowohl die Grundschuld als auch die Hypothek sind eine Sicherheit für die Bank, wenn ihr im Rahmen einer Baufinanzierung ein Darlehen aufnehmt. In beiden Fällen wird das Grundpfandrecht ins Grundbuch eingetragen.

Der größte Unterschied besteht darin, dass die Hypothek mit der vollständigen Tilgung des Darlehens automatisch erlischt. Denn die Hypothek ist zwingend an das Darlehen gekoppelt. Das heißt, sie reduziert sich parallel zur Restschuld, die ihr mit der Zeit abtragt, bis sie bei Null steht.

Die Grundschuld hingegen ist unabhängig vom Darlehen. Sie bleibt in Höhe der Gesamtkreditsumme im Grundbuch stehen, auch nach der vollständigen Rückzahlung. Ihr Betrag reduziert sich also anders als bei der Hypothek nicht. Wollt ihr die Grundschuld aus dem Grundbuch austragen lassen, müsst ihr euch zudem aktiv für eine Löschung entscheiden und diese beantragen.

Hypothek oder Grundschuld: Was ist besser?

Ein großer Pluspunkt für die Hypothek: Sie sinkt zusammen mit der Restschuld und erlischt nach vollständiger Tilgung des Darlehens automatisch. Trotzdem ist diese Form des Grundpfandrechts inzwischen veraltet. Die Grundschuld ist das zeitgemäßere Modell. Warum? Sie ist flexibler, weil sie im Vergleich zur Hypothek nicht ans Darlehen gebunden ist.

Das hat den Vorteil, dass die Grundschuld auf einen neuen Immobilienbesitzer übertragbar ist, sofern die Bank dem zustimmt. Außerdem könnt ihr nach vollständiger Tilgung die Eigentümergrundschuld weiterhin als Sicherheit nutzen. Wollt ihr also zu einem späteren Zeitpunkt einen Kredit aufnehmen, müsst ihr diesen nicht erneut absichern, sondern könnt die bestehende Grundschuld einfach wiederbeleben. Das spart auch die Kosten einer zweiten Grundschuldbestellung, die zwangsläufig durch die Hände eines Notars gehen muss. Mehr zum Thema: "Notarkosten beim Hauskauf: Mit diesen Gebühren müsst ihr rechnen"

Einziger Nachteil der Grundschuld: Entscheidet ihr euch für eine Löschung, ist dies mit etwas Aufwand verbunden. Ihr müsst aktiv einen Antrag stellen und die Streichung der Grundschuld aus dem Grundbuch über einen Notar abwickeln. Das kostet im Schnitt mehrere hundert Euro. Unterm Strich siegt jedoch die hohe Flexibilität, so dass heute fast ausschließlich die Grundschuld anstelle der Hypothek zum Einsatz kommt.

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