Mann sortiert einen Stapel von Papieren auf einem Schreibtisch.
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Unterlagen für Baufinanzierung – was eure Bank benötigt

Sandra Hermes

Sandra Hermes

Die Finanzierung eines Hauskaufs oder Neubaus erfordert eine Menge Papierkram. Damit die Bank eure Bonität prüfen kann, braucht ihr einige Unterlagen für eure Baufinanzierung.

Glückwunsch! Ihr habt eure Traumimmobilie gefunden. Dadurch ist ein großer Schritt bereits getan. Jetzt folgt der nächste: die Finanzierung. Die wollt ihr sicher schnell in trockenen Tüchern haben. Wenn ihr eurer Bank alle notwendigen Unterlagen für die Baufinanzierung zügig vorlegen könnt, stehen eure Chancen gut, dass das Finanzkonzept bald steht. Wir sagen euch, was ihr braucht.

Welche Unterlagen brauche ich für die Baufinanzierung?

Um sich bei einer Bank Geld für die Finanzierung eines Hauses oder einer Wohnung zu leihen, müsst ihr eine Reihe von Unterlagen zusammentragen. Dabei gibt es Dokumente, die jede Bank sehen will und andere, die sich nur einige Kreditinstitute vorlegen lassen. Darüber hinaus ist es auch von der Art des Objekts (Haus, Wohnung, Denkmalschutzobjekt) abhängig, welche Unterlagen ihr beibringen müsst.

Kurz gesagt lassen sie sich die Unterlagen für die Baufinanzierung grob in zwei Bereiche teilen:

Zum einen fordert die Bank Unterlagen zu eurer finanziellen Situation. Nur so kann sie eure Kreditwürdigkeit (Bonität) einschätzen und sieht, wie hoch euer möglicher Eigenkapitalanteil ist. Anhand der Unterlagen prüft die Bank, wie hoch ihr Risiko ist. Schließlich will das Kreditinstitut sein Geld auch wieder zurückbekommen.

Zum anderen braucht sie Dokumente, die ausführlich über das Haus oder die Wohnung informieren, die ihr kaufen wollt. Daher prüft die Bank anhand der Unterlagen, ob der Kaufpreis dem aktuellen Wert der Immobilie entspricht. Denn diese ist nach Abschluss des Kredits die Sicherheit für die Finanzierung.

Am Ende schaut sich die Bank beide Bereiche an und fragt sich: Erlaubt es eure finanzielle Situation, genau dieses Objekt über einen Kredit zu finanzieren? Wenn ja, zu welchen Konditionen?

Checkliste – Unterlagen zur finanziellen Lage/Bonität

Im Folgenden solltet ihr diese Unterlagen zu eurer finanziellen Situation bereithalten:

  • Gültiger Personalausweis oder Reisepass (Kopie der Vorder- und Rückseite)

Angestellte/Beamte:

  • Nachweise (Kontoauszüge) über Gehälter, Löhne oder Bezüge (meistens der letzten drei Monate)
  • Der letzte Lohnsteuerbescheid (besonders dann, wenn das Jahreseinkommen durch Urlaubsgeld, Weihnachtsgeld oder Sonderzahlungen höher ausfällt als die letzten drei Gehaltsnachweise zeigen)
  • Gegebenenfalls den letzten Einkommensteuerbescheid

Rentner/Pensionäre:

  • Rentenbescheid oder Pensionsbescheid
  • oder Kopie der betreffenden Kontoauszüge (meistens der letzten drei Monate)

Selbstständige:

  • Bilanz- und Gewinnermittlung (meistens der vergangenen zwei Jahre)
  • Oder bei Freiberuflern: unterschriebene Einnahmen-Überschuss-Rechnung (meistens der vergangenen zwei Jahre)
  • Aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertung vom Steuerberater
  • Gegebenenfalls Gesellschaftsvertrag und Auszug aus dem Handelsregister
  • Gegebenenfalls die letzten beiden Einkommensteuerbescheide

Geschiedene:

  • Rechtskräftiges Scheidungsurteil
  • Nachweis zur Unterhaltsregelung

Unterlagen zu weiteren Vermögenswerten:

  • Aktuelle Kontoauszüge zu Giro-, Spar-, Tagesgeld- und sonstigen Konten
  • Depotauszüge (falls ihr Aktien, Fonds oder vergleichbare Anlagen besitzt)
  • Grundbucheinträge zu weiteren Immobilien in eurem Besitz
  • Unterlagen zu Kapitallebens- und/oder Rentenversicherungen, Riesterverträgen

Unterlagen zu Verbindlichkeiten (Schulden):

  • Gegebenenfalls Kopie eines bestehenden Darlehensvertrags (zum Beispiel bei einer Anschlussfinanzierung oder wenn ihr bereits eine andere Immobilie finanziert)
  • Dokumente über weitere Kredite (zum Beispiel Auto- oder andere Konsumkredite)
  • Unterlagen über laufende Kredite bei Privatpersonen (Informationen über die aktuelle Restschuld)
  • Mitteilungen, falls ihr in den vergangenen fünf Jahren Privatinsolvenz angemeldet habt oder eine solche droht

Sonstige Unterlagen:

  • Schufa-Selbstauskunft (muss meistens vom Antragsteller unterschrieben werden)
  • Nachweis zu privaten Kranken- und Pflegeversicherungen (falls vorhanden)

Checkliste – Unterlagen zu eurer Immobilie

Diese Unterlagen zum Haus, dem Grundstück oder der Wohnung benötigt ihr für die Baufinanzierung:

Beim Kauf einer Bestandsimmobilie

Bei einem Neubau

  • Architektenvertrag oder Werksliefervertrag beziehungsweise den Entwurf
  • Aktueller Auszug aus dem Grundbuch
  • Flurkarte
  • Grundstückskaufvertrag beziehungsweise Entwurf
  • Auszug aus dem Baulastenverzeichnis
  • Geltender Bebauungsplan der Gemeinde/Bezirk
  • Genehmigter Bauantrag
  • Baubeschreibung
  • Genehmigte Baupläne/Bauzeichnung
  • Bruttogrundflächenberechnung
  • Wohn- und Nutzflächenberechnung
  • Nachweis über eine Rohbauversicherung
  • Baukostenberechnung (inklusive der Unterlagen zu Erschließungskosten und Informationen über geplante Eigenleistungen)
  • Schätzung der späteren Wohnnebenkosten

Beim Erwerb einer Eigentumswohnung

  • Teilungserklärung

Kann die Bank noch andere Unterlagen für die Baufinanzierung verlangen?

Unsere Aufstellung umfasst bereits einen Großteil aller möglichen Finanzierungsunterlagen. Mit unserer Checkliste seid ihr also bereits gut vorbereitet. Dennoch gibt es Banken, die es noch genauer wissen wollen oder an der einen oder anderen Stelle eine zusätzliche Unterschrift von euch oder einem Steuerberater einfordern. Daher kann es immer mal zu kleinen Abweichungen kommen, was die geforderten Unterlagen betrifft.

Eine Checkliste mit allen möglichen Finanzierungsunterlagen findet ihr auch hier als PDF zum Download.

Bis wann müssen die Finanzierungsunterlagen eingereicht werden?

Die meisten Banken und Baufinanzierer gewähren euch eine Frist von drei Wochen, um alle Unterlagen abzugeben. Allerdings kann das im Alltag zwischen Beruf und sonstigen Verpflichtungen schon etwas eng werden. Während ihr einige Unterlagen ohnehin schon zu Hause habt und diese nur kopieren und unterschreiben müsst, seid ihr bei anderen von Bearbeitungsfristen von Behörden abhängig. Zum Beispiel beim Grundbuchauszug. Daher fangt ihr also am besten mit den Unterlagen an, deren Beschaffung vermutlich am längsten dauert.

Übrigens: Wir haben in unserer Liste bei Kauf- und Architekten- oder Werksvertrag auch von Entwürfen gesprochen. Denn natürlich solltet ihr diese Verträge erst unterzeichnen, wenn ihr diese von einem Juristen prüfen habt lassen und eine schriftliche Bestätigung für eure Finanzierung vorliegt.

Auf der anderen Seite benötigt die Bank aber die Verträge als Grundlage ihrer Bonitätsbewertung. Daher ist die Vorlage von Entwürfen ein notwendiger Kompromiss, damit sich die Katze nicht in den Schwanz beißt.

Unser Tipp: Je schneller ihr die Unterlagen einreicht, desto früher kann die Bank beginnen, eure Kreditwürdigkeit zu prüfen.

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