Mann macht mit dem Handy ein Foto von einem Haus.
© Getty Images/iStockphoto/ronstik

Kaufen | Ratgeber

Was prüft und kostet ein Immobiliengutachter?

Sandra Hermes

Sandra Hermes

Ob ihr einen Immobiliengutachter braucht oder für euch eine kostenlose Immobilienbewertung im Netz ausreicht, hängt davon ab, aus welchem Grund ihr eine Verkehrswertermittlung benötigt. Wir erklären euch, wann ein Immobilienberater für euch tätig werden sollte, wie ihr einen guten Sachverständigen findet und was die Dienstleistung kostet.

Eure Großeltern haben euch eine Immobilie vererbt und ihr wollt sie verkaufen? Ihr lasst euch scheiden und müsst das Vermögen aufteilen? Ihr wollt eine Wohnung kaufen und den Kaufpreis über ein Darlehen finanzieren? Aus diesen und einer ganzen Reihe anderer Gründe ist es notwendig, den Verkehrswert einer Immobilie ermitteln zu lassen. Das ist der Job eines Immobiliengutachters. Doch bevor ihr den erstbesten Gutachter beauftragt, ist es gut die Unterschiede zu kennen.

Was ist eigentlich ein Immobiliengutachter?

Immobiliengutachter ist keine geschützte Berufsbezeichnung. Im Prinzip kann sich jeder so nennen. Braucht ihr also einen Experten, der den Wert einer Immobilie aufgrund ihrer Lage, Bauweise, ihres Alters und ihrer Bausubstanz realistisch bewertet, ist es wichtig, auf die Details zu achten.

Immobiliengutachter: Das sind die Unterschiede

Ein freier Immobiliengutachter hat kein Zertifikat einer Industrie- und Handelskammer (IHK). Das muss nicht heißen, dass er keine gute Arbeit macht, aber er musste seine Qualifikation nicht nachweisen. Aus diesem Grund sind seine Gutachten auch nicht für Behörden geeignet oder gerichtsfest. Mit einem freien Immobiliengutachter könnt ihr aber dann zusammenarbeiten, wenn es zum Beispiel um den Verkauf einer Immobilie geht, bei dem sich alle Besitzer im Prinzip einig sind.

Ein öffentlich bestellter und vereidigter Immobiliengutachter hat eine Prüfung bei einer IHK absolviert und wurde offiziell von der Kammer anerkannt. Dadurch sind seine Gutachten gerichtsfest. Einen öffentlich bestellten und vereidigten Immobiliengutachter braucht ihr unter anderen dann, wenn ein Haus im Zuge einer Scheidung verkauft werden muss.

Bei einem staatlich anerkannten Immobiliengutachter handelt es sich ebenfalls um einen öffentlich bestellten Sachverständigen. Auch er hat ein IHK-Zertifikat. Da er darüber hinaus in die Zuständigkeit der Landesbehörden fällt, kann er auch Wertgutachten für Behörden und öffentliche Institutionen erstellen.

Woran erkennt ihr einen guten Immobiliengutachter?

Die Qualifikation eines Immobiliengutachters könnt ihr als Laien nur indirekt beurteilen. Wenn ihr ein Gutachten braucht, das auch vor Gericht bestand hat, müsst ihr darauf achten, dass euer Experte einen IHK-Ausweis vorlegen kann. Dort steht, in welchem Sachgebiet und für welche Bestellungsbehörde der Gutachter tätig ist. Dass die Angaben gültig sind, könnt ihr am Stempel der zuständigen Kammer sehen.

Um einen IHK-Ausweis zu bekommen, muss der künftige Gutachter einen Zertifikationslehrgang besuchen und eine Prüfung absolvieren. Meistens qualifizieren sich Makler, Ingenieure oder Architekten auf diese Art weiter. Seltener sind andere Berufe.

Schaut euch am besten die Homepage des Anbieters an. Dort findet ihr sicher auch Angaben zu seiner Qualifikation. Ist das nicht der Fall, wirft dies zumindest Fragen auf.

Tipp: Fragt Freunde, Bekannte oder Nachbarn, ob jemand Erfahrungen mit dem betreffenden Gutachter gemacht hat. Oder lasst euch gleich jemanden empfehlen, der bereits gute Arbeit geleistet hat.

Worauf schaut ein Immobiliengutachter?

Am Ende steht vor allem eine Zahl: der Verkehrswert der geprüften Immobilie. Also der Preis, den das Haus, das Grundstück oder die Wohnung zu diesem Zeitpunkt voraussichtlich erzielen wird. Der Weg dahin ist unterschiedlich. Der Immobiliengutachter nutzt eins der drei üblichen Verfahren der Immobilienbewertung oder kombiniert sie.

Verfahren der Immobilienbewertung:

Vergleichswertverfahren: Dabei ermittelt der Immobiliengutachter den Verkehrswert anhand der Verkaufspreise, die ähnliche Objekte in naher Vergangenheit erzielt haben.

Sachwertverfahren: Hier wird der Preis aufgrund des Boden- und Gebäudewerts ermittelt. Grundlage sind die lokalen Bodenrichtwerte sowie die fiktiven Herstellungskosten des Gebäudes. Dabei fragt sich der Immobiliengutachter, was es kosten würde, das Haus heute so neu zu errichten, wie es gerade ist. Das Verfahren wird oft genutzt, wenn es zu wenig Vergleichsobjekte gibt.

Ertragswertverfahren: Bei dieser Methode der Bewertung wird der Bodenwert mit dem Ertrag kombiniert, den das Gebäude abwirft. Dieses Verfahren ist nur bei Gewerbeimmobilien oder vermieteten Objekten sinnvoll.

Für seriös arbeitende Immobiliengutachter ist der Ortstermin der wichtigste Teil ihrer Arbeit. Nur bei einer Begehung kann der Gutachter einschätzen, wie der konkrete Zustand der Immobilie ist und welche Baumängel den aktuellen Wert nach unten korrigieren.

Die Grundlage seiner Bewertung sind aber eine ganze Reihe von Dokumenten. Den Großteil davon müsst ihr dem Gutachter zur Verfügung stellen. Andere wird er selbst recherchieren.

Diese Infos braucht der Immobiliengutachter (vor dem Ortstermin) von euch:

  • Einen aktuellen Grundbuchauszug
  • Die Flurkarte
  • Kopie des Deckblatts der Baugenehmigung/en (auch Garagen etc.)
  • Ein Auszug aus dem Baulastenverzeichnis
  • Alle vorhandenen Grundrisse und Bauzeichnungen
  • Angaben zur Wohnfläche
  • Die konkrete Zahl der Räume (auch Abstellkammern etc.)
  • Die Größe des Grundstücks
  • Informationen zu den letzten, wichtigen Modernisierungsmaßnahmen (Dach, Heizung, Glasfasernetzanschluss etc.)
  • Energieausweis, Verbrauchsabrechnungen für Gas, Wasser und Strom, Feuerstättenbescheid und Protokolle der Heizungswartung
  • Informationen zu Erbbauzins und Erbbaurechtsvertrag
  • Nachweis über einen Denkmalschutz
  • Informationen zum aktuellen Zustand und Ausstattung (Bäder, Küche, Heizung,)
  • Eventuell Informationen zu Mietern (Mietvertrag, Nettokaltmiete, Dauer des Mietverhältnisses)
  • Zusätzlich bei Wohnungen: Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, Teilungserklärung, die letzten Nebenkostenabrechnungen

Diese Infos stellt der Gutachter selbst zusammen:

  • Der Wert eures Grundstücks pro Quadratmeter in der betreffenden Bodenrichtwertzone (Bodenrichtwertkarte)
  • Anhand der Grundstücksmarktberichte der lokalen Gutachterausschüsse macht er sich ein Bild über die erzielten Preise ähnlicher Objekte in der Nachbarschaft.
  • Er beurteilt die konkrete Lage. Dazu gehört auch die Infrastruktur, also die Verkehrsanbindung, die Versorgung mit Einkaufsmöglichkeiten, Ärzten und Apotheken sowie die Entfernung zu Kitas und Schulen.
  • Euer Gutachter prüft den Zustand des Gebäudes vor Ort. Wichtig sind besonders die Heizung, das Dach, sowie Wasser- und Stromleitungen. Auch die Substanz der Fassade, der Fenster und der Zustand der Kellerräume sind ausschlaggebend für die Wertermittlung. Minuspunkte gibt es für Feuchtigkeit, Schimmel, Schädlingsbefall und einen umfassenden Modernisierungsbedarf. Positiv ist ein Anschluss ans Glasfasernetz.
  • Die Außenanlagen sind ebenfalls wichtig. Pluspunkte gibt es für einen gepflegten Garten und zusätzliche Ab- und Unterstellmöglichkeiten wie Garagen, Carports oder Gartenhäuser.
  • Der Gutachter prüft vor Ort und anhand des Energieausweises die Dämmung und macht sich ein Bild von der Energieeffizienz des Hauses. Gute Werte wirken sich positiv auf den Verkehrswert aus.

Der Feinschliff

Zum Schluss fließt die aktuelle Lage des Markts in die Bewertung ein. Ein erfahrender Immobiliengutachter kann sehr genau einschätzen, wie stark die Nachfrage in einem bestimmten Gebiet und nach einer bestimmten Art von Haus oder Wohnung den Wert nach oben oder unten korrigiert. Derzeit ist die Nachfrage zwar insgesamt so groß, dass in Großstädten auch marode Mittelreihenhäuser bis zu 500.000 Euro kosten. Das kann aber im ländlichen Raum ganz anders aussehen.

Trotz der Zusammenschau aller Fakten und einer guten Portion Erfahrung kommt jeder Immobiliengutachter zu leicht abweichenden Ergebnissen. Der ermittelte Verkehrswert ist zwar ein sehr guter und fundierter Richtwert, aber kein Garant dafür, dass dieser Preis bei einem Verkauf am Ende auch erzielt wird.

Was bekommt ihr von einem Immobiliengutachter?

Ein Kurzgutachten umfasst am Ende knapp zehn, ein Vollgutachten 20 bis 30 Seiten. Es enthält textliche Begründungen, Berechnungen, Zeichnungen und Auszüge aus öffentlichen Registern. Auf Grundlage der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) wird der Marktwert eures Hauses, eures Grundstücks oder eurer Wohnung ermittelt. Hier findet ihr ein Muster-Gutachten zum Download.

Was kostet ein Immobiliengutachten?

Die Kosten für ein Immobiliengutachten hängen zunächst einmal von seiner Art ab. Braucht ihr ein gerichtsfestes Vollgutachten, müsst ihr mit höheren Kosten rechnen als bei einem Kurzgutachten.

Das Kurzgutachten kostet etwa 700 bis 1.000 Euro und ist für einen normalen Hausverkauf ausreichend. Für ein deutlich umfangreicheres Vollgutachten müsst ihr mit 0,5 bis 1 Prozent des ermittelten Werts rechnen. Bei einem Haus, das auf 500.000 Euro geschätzt wird, wären das also zwischen 2.500 und 5.000 Euro.

Die Gutachter haben heute durchaus einen Spielraum, was die Kosten angeht. Es ist also sinnvoll, sich zuvor einen Kostenvoranschlag von verschiedenen Immobiliengutachtern einzuholen. Wenn ihr nicht mit einem Gerichtsprozess rechnet und das Gutachten auch nicht für eine offizielle Stelle benötigt, könnt ihr richtig Geld sparen. Denn dann reicht meistens ein Kurzgutachten.

Noch günstiger bekommt ihr eine Immobilienbewertung bei Wohnglück – sie kostet nichts. Sie ersetzt zwar kein Gutachten, ist aber ein wertvoller erster Einblick in den Marktwert eines konkreten Objekts. Unsere kostenlose Immobilienbewertung ist auch für Käufer geeignet. Sie können so unkompliziert prüfen, ob der Wert des möglichen Traumhauses mit dem Preis übereinstimmt, den der Verkäufer sich vorstellt.

Fazit: Wer benötigt einen Immobiliengutachter?

Auf der Suche nach einem passenden Immobiliengutachter kommt es zunächst einmal auf den Grund für die Bewertung an. Bei einem normalen Hausverkauf reicht als erster Schritt eine kostenlose Immobilienbewertung im Netz oder ein günstiges Kurzgutachten von einem freien Immobiliengutachter.

Geht es um einen Immobilienverkauf im Zuge einer Scheidung oder braucht ihr den Verkehrswert für die Finanzierung eines Hauskaufs, kommt ihr um ein gerichtsfestes Vollgutachten nicht herum.

Das kann nur ein öffentlich bestellter und von der IHK geprüfter Sachverständiger erstellen. Die Arbeit eines Immobiliengutachters ist gerade für Verkäufer wertvoll. Und das im wahrsten Sinne des Wortes. Nicht selten bewahrt der Sachverständige Verkäufer vor einem zu niedrig angesetzten Angebotspreis. Ist der Erlös dann am Ende viel höher als ihr es anfangs dachtet, haben sich die Kosten für das Wertgutachten mehr als gelohnt.

Wenn ihr euer Haus verkaufen wollt und weitere Infos benötigt, dann schaut euch gern auch diesen Artikel an: Checkliste beim Hausverkauf: Diese Punkte solltet ihr beachten

Das wird dich auch interessieren