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Forward-Darlehen: So funktioniert die Anschlussfinanzierung

Antonia Eigel

Antonia Eigel

Das Forward-Darlehen ist für Bauherren und Immobilienkäufer eine attraktive Möglichkeit der Anschlussfinanzierung. Warum es für Planungssicherheit steht, welche Vorteile und Nachteile das Forward-Darlehen hat sowie wichtige Tipps rund um die Anschlussfinanzierung findet ihr hier.

Mit einem Forward-Darlehen sichern sich Bauherren und Immobilienkäufer schon vor Ablauf der Zinsbindung im Voraus einen günstigen Zinssatz für ihre Anschlussfinanzierung. Welche Vorteile aber auch Nachteile ein Forward-Darlehen hat und was es kostet, das erfahrt ihr in diesem Ratgeber. Außerdem: Tipps für die Anschlussfinanzierung und welche Kosten für euch entstehen, wenn ihr ein Forward-Darlehen frühzeitig kündigen wollt.

Was ist ein Forward-Darlehen?

Wenn ihr ein Haus gebaut oder eine Immobilie gekauft habt, dann habt ihr mit großer Wahrscheinlichkeit auch ein Darlehen bei eurer Bank aufgenommen, das ihr über viele Jahre in Raten zurückzahlen müsst. Für gewöhnlich habt ihr als Kreditnehmer gleichzeitig auch eine Sollzinsbindung für diesen Zeitraum mit eurer Bank vereinbart. Das ist der Zeitraum, in dem die Bank den Zinssatz nicht ändern darf.

Die Sollzinsbindung gibt Bauherren und Immobilienkäufern Planungssicherheit für die Zukunft und schützt sie gleichzeitig vor Schwankungen auf dem Finanzmarkt. Bevor die vereinbarte Sollzinsbindung ausläuft, solltet ihr euch aber rechtzeitig um eine Anschlussfinanzierung kümmern. Dabei könnte das Forward-Darlehen für euch interessant werden.

Die meisten Immobiliendarlehen werden mit einer Zinsbindungsfrist von fünf bis 15 Jahren vereinbart. Für gewöhnlich besteht noch eine Restschuld, die weiter getilgt werden muss. Dann wird eine Anschlussfinanzierung erforderlich. Die ist sachlich gesehen eine Fortsetzung der bisherigen Baufinanzierung.

Dabei unterscheidet man zwei Arten:

  • Prolongation: Der Kunde erhält vor Ablauf der Sollzinsbindung ein Angebot zur Fortführung der bisherigen Baufinanzierung. Der Zinssatz wird entsprechend der Marktsituation neu kalkuliert.
  • Umschuldung: Die bestehende Finanzierung wird durch eine neue Finanzierung abgelöst.

Was bringt ein Forward-Darlehen?

Insbesondere wenn eine Anschlussfinanzierung in Form einer Umschuldung erfolgt, bietet sich die folgende Alternative zu konventionellen Krediten an: ein Forward-Darlehen. Das "Voraus-Darlehen" könnt ihr schon bis zu fünf Jahre vor Ablauf der eigentlichen Zinsbindungsfrist eures noch laufenden Darlehens abschließen und euch so einen aktuell günstigen Zinssatz sichern. Dieser bleibt auch dann bestehen, wenn die Zinsen wieder steigen sollten.

Obwohl der Zinssatz zu einem früheren Zeitpunkt bereits festgeschrieben wird, erfolgt die Auszahlung des Forward-Darlehens erst, wenn die bestehende Finanzierung ausläuft. Die Periode zwischen Festschreibung des zukünftigen Zinssatzes und der Auszahlung des Forward-Darlehens (Valutierung) wird als Forward-Periode bezeichnet. Je nachdem, wie lange im Voraus ihr das Forward-Darlehen vereinbart habt, beträgt diese Periode ein paar Monate bis maximal fünf Jahre.

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Grafik Forward-Darlehen

Welche Vorteile hat ein Forward-Darlehen?

Ein Forward-Darlehen hat einen großen Vorteil gegenüber anderen Anschlussfinanzierungen: es gibt Kreditnehmern vor allem Planungssicherheit.

  • Gesicherter niedriger Zinssatz: Beim Abschluss eines Forward-Darlehens sichert ihr euch die heutigen Konditionen. Steigende Zinsen stellen damit für euch kein Risiko dar.
  • Früher Vertragsabschluss: Das Forward-Darlehen wird pünktlich zum Auslauf der Sollzinsbindung des alten Darlehens ausgezahlt und löst die auslaufende Finanzierung nahtlos ab.
  • Sparpotenzial: Ein Forward-Darlehen bietet erhebliches Spar-Potenzial, vor allem bei steigenden Zinsen.

Welche Nachteile und Risiken hat ein Forward-Darlehen?

Forward-Darlehen haben aber auch Risiken und Nachteile für Kreditnehmer:

  • Verpflichtungen: Die Bank verpflichtet sich bei Abschluss des Forward-Darlehens dazu, den Zinssatz festzuschreiben. Im Gegenzug seid ihr verpflichtet, das Darlehen auch abzunehmen. Es besteht also eine Abnahmeverpflichtung.
  • Verzicht auf Flexibilität: Als Kreditnehmer geht ihr einen verbindlichen Vertrag mit dem Kreditgeber ein, an den ihr auch dann gebunden seid, wenn die Zinssätze in Zukunft noch weiter sinken werden. Das Forward-Darlehen kann nicht mehr auf den niedrigeren Zinssatz geändert werden. Ihr seid also dazu verpflichtet, den vereinbarten Zinssatz zu zahlen, Nachverhandlungen sind nicht möglich.
  • Höhere Kosten: Je länger die Forward-Periode, desto höher der Zinsaufschlag. Mehr Infos dazu findet ihr im nächsten Abschnitt.

Unser Lesetipp: Stimmt es, dass die Bauzinsen jetzt wieder steigen?

Was kostet ein Forward-Darlehen?

Wie viel ein Forward-Darlehen kostet, ist von mehreren Faktoren abhängig:

  • Darlehenszinsen: Wie hoch die (monatliche) Belastung für das Forward-Darlehen ist, ist abhängig vom Kreditgeber, bei dem ihr den Vertrag abschließt, und dem Zinssatz, den er euch anbietet. Momentan erhaltet ihr bei vielen Banken Topzinssätze unter 0,5 Prozent bei einer Laufzeit von zehn Jahren, so eine aktuelle Studie von Stiftung Warentest.
  • Zinsaufschlag: Banken lassen sich die gewährleistete Planungssicherheit natürlich vergüten und berechnen auf den festgelegten Zinssatz des Forward-Darlehens einen kleinen Zinsaufschlag. Man spricht dabei von einem Forward-Aufschlag. Damit schützen sich die Kreditgeber davor, dass sie bei zukünftig steigenden Zinsen Verluste bei den Zinseinnahmen machen. Der Forward-Aufschlag erhöht sich mit jedem Monat der Forward-Periode. Also: Je länger die Vorlaufzeit, umso teurer wird es für euch. Bei einer zehnjährigen Zinsbindung und einer Vorlaufzeit von 24 Monaten sind es im Mittel 0,24 Prozent Zinsaufschlag. Bei 36 Monaten Vorlaufzeit schon 0,36 Prozent, so ein Ergebnis von Stiftung Warentest (Stand März 2021).
  • Grundbuch- und Notargebühren: Für gewöhnlich wird die Anschlussfinanzierung mit einer Grundschuld im Grundbuch abgesichert. Dadurch entstehen Extrakosten.

Alternative Anschlussfinanzierungen zum Forward-Darlehen

Neben dem Forward-Darlehen gibt es für Bauherren und Immobilienbesitzer weitere Möglichkeiten einer Anschlussfinanzierung:

  • Prolongation: Der alte Kreditvertrag wird zu neuen, bei Ende der Laufzeit gültigen Konditionen verlängert und fortgeführt.
  • Umschuldung: Ein laufendes Darlehen wird durch einen neuen, günstigeren Kredit bei einer anderen Bank abgelöst, bei dem ihr weniger Zinsen zahlt. Das kann auch ein Forward-Darlehen sein.
  • Volltilgerdarlehen: Bei einem Volltilgerdarlehen handelt es sich um eine Immobilien- oder Baufinanzierung, bei der ihr das Darlehen während einer fest definierten Laufzeit inklusive Zinsen vollständig zurückzahlt.

Tipps für die Anschlussfinanzierung

Der bestehende Darlehensvertrag läuft in ein paar Jahren aus? Dann solltet ihr euch jetzt schon mal langsam mit dem Thema Anschlussfinanzierung beschäftigen und auch das aktuelle Zinsniveau im Auge behalten. Doch es gibt noch mehr, worum ihr euch im Vorfeld kümmern solltet. Die Stiftung Warentest empfiehlt:

  • Rahmenbedingungen abklären: Länge von Laufzeit und Zinsbindung? Maximale Monatsrate? Wie hoch soll die Kreditsumme sein, die ihr aufnehmen wollt?
  • Geld auf der hohen Kante? Wer Erspartes hat, kann es bei einer Umschuldung nutzen, um vom alten Kredit am Ende der Vertragslaufzeit so viel wie möglich zu tilgen. Dadurch sinkt die neue Kreditsumme des Forward-Darlehens und somit auch die zu zahlenden Zinsen. Habt ihr das Ersparte angelegt, informiert euch über eventuelle Kündigungsfristen, damit ihr rechtzeitig über das Geld verfügen könnt.
  • Angebote von unterschiedlichen Banken einholen und vergleichen: Es ist natürlich bequemer, einfach bei der gleichen Bank zu bleiben. Doch es kann sich durchaus lohnen, Angebote von anderen Banken einzuholen und diese miteinander zu vergleichen. Die Konditionen hängen aber auch von Darlehenshöhe, Immobilienwert und eurer Bonität ab. Zur ersten Orientierung könnt ihr auch den Topzins-Rechner von Wohnglück verwenden. Der funktioniert auch bei einer Anschlussfinanzierung.
  • Bank wechseln oder nachverhandeln? Eine andere Bank hat bei gleicher Zinsbindung einen niedrigeren Zinssatz? Dann kann es sich lohnen, zu wechseln, auch wenn ihr bei der Umschuldung mit ein paar hundert Euro Nebenkosten rechnen müsst. Doch ihr solltet auch mit eurer eigenen Bank in die Nachverhandlung gehen. Meistens gibt es hier deutlich mehr Spielraum als im ersten Angebot unterbreitet. Bei einem Volltilgerdarlehen mit gleicher Laufzeit erkennt ihr das günstigste Angebot an der niedrigsten Monatsrate.

Kann man ein Forward-Darlehen frühzeitig kündigen?

Um sich vor steigenden Zinsen zu schützen, haben viele Bauherren in der Vergangenheit ein Forward-Darlehen bei ihrer Bank abgeschlossen. Da die Zinsen in den vergangenen Jahren aber immer weiter gesunken sind, gibt es mittlerweile viele alternative Anschlussfinanzierungen mit deutlich niedrigerem Zinssatz, die sich als günstiger erweisen würden. Doch lässt sich das Forward-Darlehen wieder kündigen? Und wann lohnt sich am Ende der Wechsel?

Nichtabnahmeentschädigung

Wollt ihr ein abgeschlossenes Forward-Darlehen schon vor Auszahlung der Kreditsumme kündigen, müsst ihr dem Kreditgeber in der Regel eine Nichtabnahmeentschädigung zahlen. Doch Vorsicht: Einen teuren gegen einen günstigeren Kredit abzulösen und zusätzlich die Nichtabnahmeentschädigung zu zahlen, das rechnet sich in vielen Fällen nicht. Hier solltet ihr die Höhe der Entschädigung einmal der Zinsersparnis gegenüberstellen. Meistens fällt die Zinsersparnis niedriger aus.

Vorfälligkeitsentschädigung

Wenn ihr das Forward-Darlehen innerhalb der vereinbarten Laufzeit kündigt, entstehen der Bank Verluste. Schließlich hat sie mit den Zinsen aus eurem Forward-Darlehen gerechnet. In der Regel müsst ihr eurer kreditgebenden Bank dann eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen, die euch mehrere tausend Euro kosten kann.

Sonderkündigungsrecht

Grundsätzlich könnt ihr ein laufendes Forward-Darlehen aber, wie jeden anderen Baukredit auch, nach zehn Jahren plus Kündigungsfrist von sechs Monaten kostenlos mit dem sogenannten Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB ganz oder teilweise ablösen. Dabei ist immer das Datum entscheidend, an dem die letzte Kreditsumme ausgezahlt wurde. Wurde danach nochmal eine neue Vereinbarung über die Zeit der Rückzahlung oder den Sollzinssatz getroffen, so tritt der Zeitpunkt dieser Vereinbarung an die Stelle des ursprünglichen Termins.

Fazit: Wann lohnt sich ein Forward Darlehen?

Wenn euch Planungssicherheit wichtig ist, kann ein Forward-Darlehen eine attraktive Möglichkeit für eine Anschlussfinanzierung sein. Aber auch wenn ihr in Zukunft mit steigenden Zinsen rechnet und eure Sollzinsbindung in wenigen Jahren ausläuft, kann es schlau sein, frühzeitig ein Forward-Darlehen abzuschließen.

Dem gegenüber stehen jedoch auch einige Nachteile: Forward-Darlehen sind wenig flexibel, denn ihr seid dazu verpflichtet, den festgeschriebenen Zinssatz abzunehmen, auch wenn die Zinsen bis zum Ablösezeitpunkt möglicherweise weiter gesunken sein werden. Zwar besteht noch die Möglichkeit, den Darlehensvertrag vorzeitig zu kündigen, das ist jedoch immer mit zusätzlichen Kosten verbunden.

Info zum aktuellen Zinsniveau

Momentan befinden wir uns in einem historischen Zinstief, also ist aktuell der optimale Zeitpunkt, um ein Forward-Darlehen zu vereinbaren. Denn die Werte klettern langsam wieder nach oben: Zum Jahresbeginn 2021 lag der Zinssatz für Immobiliendarlehen noch bei günstigen 0,5 bis 0,7 Prozent. Mittlerweile müssen Kreditnehmer bei einer Laufzeit von zehn Jahren mit durchschnittlich ein Prozent rechnen. Die Tendenz ist steigend.

Die Frankfurter Finanzberatung FMH prognostiziert sogar, dass die Zinssätze bei Krediten mit zehn Jahren Laufzeit bis Ende 2021 auf 1,2 bis 1,5 Prozent anwachsen könnten. Zwar liegt der Spitzensatz von 4 Prozent wie zuletzt 2011 noch in weiter Ferne, aber auch kleine Zinssprünge haben finanziell große Effekte.

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