Manuela Reibold-Rolinger prüft einen Bauvertrag mit einem jungen Paar
© Robin Winters

Bauen | Ratgeber

Bauvertrag prüfen lassen: Alles über Kosten & Anforderungen

Eva Dorothée Schmid

Eva Dorothée Schmid

Immer noch enthalten die allermeisten Bauverträge veraltete oder rechtswidrige Klauseln, die Bauherren benachteiligen und teuer werden können. Wer kein Risiko eingehen will, sollte seinen Bauvertrag prüfen lassen. Wo das geht und was es kostet, lest ihr hier.

Das neue Bauvertragsrecht regelt seit 2018 die Bestimmungen zum Bauvertrag, Verbraucherbauvertrag, Bauträgervertrag sowie Architekten- und Ingenieurvertrag im BGB. Eigentlich sollte es die Lage privater Bauherren verbessern. Aber immer noch erhalten Verbraucher veraltete Bauverträge, die den neuen Regelungen nicht entsprechen oder solche, die rechtswidrige Klauseln enthalten.

Daraus können sich gravierende Probleme ergeben – in Bezug auf Kosten, Dauer oder Gewährleistung. Um keine Risiken einzugehen, können Bauherren ihren Bauvertrag prüfen lassen, bevor sie ihn unterschreiben.

Warum sollte man einen Bauvertrag prüfen lassen?

Auch wenn alle Klauseln im Bauvertrag rechtlich gerade noch zulässig sind, werden Kunden von Baufirmen häufig benachteiligt – das ergab die Prüfung von Bauverträgen durch die Verbraucherzentrale. Und das ist auch die Erfahrung der Fachanwältin Manuela Reibold-Rolinger, die seit 25 Jahren im Bereich Verbraucherbaurecht tätig ist.

90 Prozent der Bauverträge sind nicht unterschriftsreif."

Manuela Reibold-Rolinger, Fachanwältin für Verbraucherbaurecht

"Die Marktmacht der Baufirmen ist so stark, die können machen, was sie wollen", so die Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht. So würden noch immer Klauseln verwendet, die von Gerichten als unwirksam erachtet wurden. Zudem wiesen viele Bauverträge Lücken auf, die das Bauunternehmen zu seinen Gunsten auslegen könne. Die Folgen: Der Hausbau kann weit teurer werden als gedacht. Und wenn dann die Baufinanzierung nicht mehr hinhaut, dann kann das existenzbedrohend werden.

Reibold-Rolinger rät, nicht auf den Musterbauvertrag der Anbieter zu vertrauen und auch nicht der Aussage zu glauben, der Bauvertrag werde sowieso nicht geändert. "Natürlich ändern die Firmen den Vertrag, wenn sie den Kunden haben wollen."

Typische Fallstricke im Bauvertrag

Bauverträge sind sehr komplex. Die Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind oft in Schriftgröße fünf gehalten und überhaupt nicht verständlich.

Anwältin Manuela Reibold-Rolinger warnt vor allem davor, einen Bauvertrag zu unterschreiben, wenn man noch kein Grundstück hat. Dann falle man nämlich schnell aus der Preisbindungsfrist heraus und das Haus kann dann teurer werden. "Wenn man Glück hat um 10.000 Euro, wenn man Pech hat, können es aber auch 50.000 Euro werden. Ich hatte sogar einen Fall, da sollten die Bauherren 100.000 Euro mehr bezahlen."

Wichtig sei auch, wenn ein Grundstück vorhanden ist, ein Bodengutachten einzuholen. In den meisten Bauverträgen stehe nämlich, dass von einer optimalen Bodenklasse ausgegangen wird. Liegt diese nicht vor, wird es teurer für den Bauherren. "Und es wird immer teurer", so Reibold-Rolinger.

Das sind die häufigsten Fallstricke in Verbraucherbauverträgen:

Leistungen, die der Bauherr zusätzlich erbringen muss

In den Bauverträgen sind sehr viele Leistungen enthalten, bei denen man als Laie nicht auf den ersten Blick erkennt, dass man sie selbst erbringen muss. Wichtig ist in diesem Zusammenhang das Wort "bauseits". Das bedeutet nämlich, dass der Bauherr die Leistung selbst erbringen – und natürlich zusätzlich bezahlen muss.

Regelung zur Bauzeit

Eine klare Regelung zur Bauzeit fehlt häufig und es sind auch keine Vertragsstrafen vereinbart, wenn es Regelungen zur Bauzeit gibt. Das kann bei Bauverzögerungen doppelte Kosten zur Folge haben, wenn gleichzeitig Miete bezahlt und der Kredit bedient werden muss.

Sicherheitsleistung des Bauunternehmens fehlt

Die im Gesetz verankerte Sicherheitsleistung des Unternehmers steht nicht im Vertrag. Viele wissen nicht, dass ein Hausanbieter, bevor der Bauherr die erste Rate zahlt, verpflichtet ist, eine Sicherheit in Höhe von fünf Prozent der Auftragssumme zu zahlen. Also wenn die Bausumme 500.000 Euro beträgt, muss der Unternehmer dem Bauherren 25.000 Euro zur Verfügung stellen.

Die kann der Bauherr beispielsweise von der ersten Rate abziehen oder das Bauunternehmen muss eine Sicherheit zur Verfügung stellen. Diese ist dazu da, dass der Bau pünktlich und mängelfrei über die Bühne geht. Wenn alles geklappt hat, zahlt man die Summe bei der Bauabnahme zurück.

Unfaire Zahlungspläne

Viele Zahlungspläne sind unwirksam. Bis zur Fertigstellung darf der Auftragnehmer nur 90 Prozent der Bausumme fordern. Die letzte Rate muss mindestens zehn Prozent betragen (§650m BGB). Einige Unternehmen fordern laut Reibold-Rolinger aber bis zu 98 Prozent.

Hausrecht

Das Hausrecht wird einfach so übertragen. Das kann bei der Frage, ob man den Schlüssel bekommt oder nicht, zum Problem werden.

Abnahme

Eine förmliche Bauabnahme wird nicht vereinbart.

Inhalte des Vertrags

Die Leistung ist nicht ordentlich beschrieben. Es gibt Lücken, die das Unternehmen zu seinen Gunsten füllen kann.

Wo kann ich einen Bauvertrag prüfen lassen?

Wenn es darum geht, einen Bauvertrag prüfen zu lassen, dann unterscheidet man zwischen der technischen Prüfung der Bauleistungsbeschreibung und der juristischen Prüfung des Vertrags.

Die juristische Prüfung gehört in die Hände eines Juristen. Am besten, ihr beauftragt einen Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht damit. Noch besser ist es, wenn dieser auch auf Verbraucherbaurecht spezialisiert ist.

Das sind nicht so viele Kanzleien. Ihr könnt sie über die Anwaltskammer oder die Arbeitsgemeinschaft Baurecht ausfindig machen.

Auch über einzelne Verbraucherzentralen, die mit entsprechenden Anwälten zusammen arbeiten, könnt ihr einen Bauvertrag prüfen lassen. Der Bauherren-Schutzbund, der Verband privater Bauherren e.V. und der Verein Wohnen im Eigentum bieten ebenfalls eine juristische Prüfung des Bauvertrags an. Allerdings müsst ihr dort zuvor eine Mitgliedschaft abschließen.

Wer einen Verbraucherbauvertrag für ein Fertighaus oder ein Massivhaus prüfen lassen will, kann sich auch an die Wohnglück-Bauvertragsprüfung wenden, die mit der Anwaltskanzlei von Manuela Reibold-Rolinger zusammen arbeitet.

Technische Prüfung eines Bauvertrags

Die Bau- und Leistungsbeschreibung solltet ihr ebenfalls von einem Experten prüfen lassen. Hier ist ein Bausachverständiger der richtige Ansprechpartner. Einen solchen findet ihr über die Verbraucherzentralen, den TÜV, die DEKRA oder bei den Wohnglück-Bauservices. Viele Organisationen bieten die Prüfung der Bauleistungsbeschreibung auch zusammen mit einer juristischen Prüfung an.

Was kostet eine Bauvertragsprüfung?

Wenn ein Jurist einen Bauvertrag prüft, dann orientieren sich die Kosten dafür normalerweise am Streitwert. Das heißt, je höher die Bausumme, desto teurer auch die Bauvertragsprüfung. Viele Anwälte nehmen für die Bauvertragsprüfung aber eine Pauschale. Im Schnitt müsst ihr mit Kosten zwischen 1.000 und 2.000 Euro rechnen.

Weil sie die Bauvertragsprüfung standardisiert hat, kann Manuela Reibold-Rolinger den Service über Wohnglück für 700 Euro anbieten. Auch über die Verbraucherzentralen bekommt ihr die Bauvertragsprüfung oft günstiger, allerdings dort häufig nur mündlich und nicht schriftlich ausgearbeitet.

Auch Bauverträgerverträge, die von einem Notar beurkundet werden müssen, sollte man prüfen lassen. Dies ist allerdings teurer, weil aufwändiger.

Wie lange dauert eine Bauvertragsprüfung?

Ein Fachanwalt für Verbraucherbaurecht benötigt nicht allzu lange, um einen Bauvertrag zu prüfen. "Ich kenne die Verträge aller Fertighaushersteller", sagt Reibold-Rolinger. Deshalb schafft ihre Kanzlei die Prüfung in maximal fünf Arbeitstagen. Aber auch andere Kanzleien benötigen in der Regel nicht mehr als zwei Wochen für die Bauvertragsprüfung.

Lohnt es sich, einen Bauvertrag prüfen zu lassen?

Auf jeden Fall lohnt es sich, einen Bauvertrag prüfen zu lassen. Bauverträge enthalten häufig zahlreiche Fallen. Jede einzelne davon kann Bauherren viel Geld kosten, manchmal sogar die wirtschaftliche Existenz. "Seit 25 Jahren hatte ich keinen einzigen Bauvertrag auf dem Schreibtisch, bei dem ich nichts zu beanstanden hatte", sagt Fachanwältin Manuela Reibold-Rolinger.

Klar kostet eine Bauvertragsprüfung erst mal Geld. Die Stiftung Warentest kommt aber zu dem Schluss: "Im Verhältnis zu den Baukosten fallen die Prüfkosten kaum ins Gewicht."

Wer seinen Bauvertrag juristisch prüfen lässt, bekommt eine Auflistung,

  • welche Klauseln darin in Ordnung sind
  • welche angepasst werden sollten warum und wie
  • welche unwirksam sind und deshalb gestrichen werden sollten

Das ist eine gute Grundlage, um den Bauvertrag von der Baufirma nachbessern zu lassen. "75 bis 80 Prozent der Verträge werden dann beim Nachverhandeln auch von der Baufirma angepasst", sagt Reibold-Rolinger. Sie hat auch die Erfahrung gemacht, dass jene Bauherren, die ihren Vertrag vor der Unterschrift prüfen haben lassen, nicht wegen Ärger später zu ihr kommen.

Wenn ihr einen Bauvertrag nachträglich, also nachdem ihr ihn schon unterschrieben habt, ändern oder kündigen wollt, dann ist das schwierig bis unmöglich und häufig auch mit hohen Kosten verbunden.

Auch gegen unwirksame Klauseln vorzugehen, ist zwar theoretisch möglich, aber mühsam und oft müsst ihr eure Ansprüche vor Gericht geltend machen. Das dauert sehr lange (Bauprozesse dauern im Schnitt 44 Monate!) und wird teuer.

Das wird dich auch interessieren